La burbuja inmobiliaria de España y su posterior pinchazo ha sido uno de los más espectaculares jamás presenciado. Desde que los precios alcanzaron su nivel máximo en 2007, los precios de la vivienda en España han caído más de 40%. En comparación, el precio de las casas en EE.UU. cayeron 35%, pero han repuntado más de 20% desde 2012*. El empobrecido mercado español es aún más grave si se mide en términos de ventas y construcción. Sin embargo, hay señales tentativas que podrían estar indicando la formación de un suelo en el precio del sector.

El precio del valor de serie de Tinsa ha seguido disminuyendo hasta el 2014, pero el Instituto Nacional de Estadística (INE) asegura que índice del precio de la propiedad residencial parece más benigno, con precios avanzando hasta el 0,8% en tasa interanual en el segundo trimestre tras un descenso del 1,6% del primer trimestre.

El (pequeño) avance de los precios en el segundo trimestre fue el primer incremento desde el prime trimestre de 2008. El informe del tercer trimestre estará disponible a principios de diciembre.

Los permisos de construcción muestran el malestar en el sector de la vivienda española aún de forma más clara de lo que lo hacen los precios. A partir del pico de más de 70.000 permisos durante los años de burbuja en 2006-07 (de forma continua de doce meses) se han concedido menos de 3.000 permisos por mes a día de hoy, es decir, menos de una vigésima parte de la cantidad de permisos concedidos hace sólo siete años.

También hay señales de que el sector está tocando fondo en los permisos de construcción. En términos interanuales, los permisos de nuevas construcciones han crecido 30,2% hasta agosto (sexto mes positivo consecutivo), pero la serie es notoriamente volátil en tasa intertrimestral. Es escenario es el mismo, no obstante, incluso cuando los permisos se han suavizado durante doce meses, pero están reaccionando de forma más lenta obviamente. Vale la pena señalar que nos hicieron ver un rebote de tamaño similar en los permisos en 2010-11, cuando España -con la ayuda de estímulo fiscal- se recuperó de la recesión global (con una crisis de deuda soberana que está al acecho).

Las transacciones de la vivienda han mejorado en los últimos meses, y actualmente están aumentando a un ritmo anual del 6%. Hemos tenido un par de comienzos en falso, sin embargo, con la correlación entre los permisos y viviendas iniciadas bastante alta, esto es sorprendente. Cuando España salió de la recesión mundial de 2008-09, las transacciones se recuperaron más de un 10% y un patrón similar se observó a principios de 2013 cuando la zona euro estaba trabajando lentamente su camino a través de la crisis de la deuda soberana.

Se puede hacer una observación similar en lo que respecta a las hipotecas en la que el valor medio comenzó a aumentar en 2010 (el crecimiento del PIB español se situó en -0,2% en 2010 y 0,1% en 2011, tras una caída del 3,8% en 2009). Sin embargo, el valor de la hipoteca media ha sido constante desde hace casi dos años.

El número de hipotecas y el capital total prestado también han comenzado a subir de nuevo después de varios años de sufrimiento. El cambio en el capital total prestado ha sido positivo desde hace seis meses, mientras que el número de hipotecas ha aumentado en los últimos tres meses. En comparación con el pico de más de 129.000 hipotecas, la última lectura de sólo 15.000 representa un desapalancamiento masivo de los hogares españoles.

Quedan más de 180.000 préstamos en mora, aunque se ha reducido desde un máximo de casi 200.000, y la proporción se mantiene en torno al 13% ya que el número total de préstamos ha disminuido.

A diferencia del período 2010-2011, hay razones para estar alegre. Aunque se podría haber hecho aún más, España ha puesto en marcha reformas más estructurales que otros miembros de la zona euro, puestas en marcha por la mayoría parlamentaria en manos de Mariano Rajoy y su partido, el Partido Popular, y los beneficios están empezando a dar sus frutos. La competitividad ha mejorado, el empleo está aumentando de nuevo al igual que los salarios, aunque sólo modestamente. La economía está creciendo de forma mucho más robusta que la zona euro euro con mayúsculas.

En el primer trimestre, el PIB repuntó 0,4% en tasa intertrimestral, seguido por el 0,6% en el segundo trimestre y la estimación preliminar del tercer trimestre de que la economía aumentará 0,5%. Este es el quinto trimestre consecutivo de crecimiento positivo. Para el año, el crecimiento será cercano a 1,5%, lo que es incluso mejor que nuestra previsión (razonablemente optimista) de comienzos del año. Además, los test de estrés realizados por el Banco Central Europeo (BCE), publicado recientemente dio al sector financiero español luz verde. Ninguno de los 15 bancos analizados suspendió los test de estrés y sólo uno de ellos falló en la revisión de calidad de activos.

Obviamente, España sigue enfrentando problemas: la tasa de desempleo, incluso en tendencia bajista, se sitúa por encima del 23% y el presupuesto público se mantiene en números rojos con un déficit de más del 5% (estimado) de este año. Podría llevar años antes de que se alcance el límite de déficit dictado por la UE del 3%, especialmente ya que el crecimiento nominal se sitúa actualmente cerca de un crecimiento real debido al estancamiento de los precios (en octubre el IPC cayó 0,1% en tasa interanual).

El sector exterior también ha mejorado ya que la productividad ha aumentado, y el año pasado España registró su primer superávit en cuenta corriente desde que comenzaron las series en 1990. La posición más fuerte sector exterior ha sido ayudado no sólo por los exportadores más competitivos, sino también por una caída inducida de la austeridad en las importaciones. Esto debería dar la vuelta junto a la economía en general y, por tanto, se debería extender en gran medida al sector doméstico en el futuro.

La proximidad de ver que el mercado inmobiliario español puede estar tocando fondo puede ser algo prematuro -aunque los precios siguen cayendo, según algunos índices-, pero hay suficientes signos de un "suelo" que sí nos atrevemos a mencionar. El sector de la vivienda española permanecerá en peligro en los próximos años y probablemente la recuperación se prolongará bastante con una gran proyección de la oferta de la recuperación... ¡pero el suelo está sobre la mesa!

*Esta columna fue publicada originalmente en Sala de Inversión.es.