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Bienes flexibles: el futuro del mercado de oficinas en América Latina

Mayores renegociaciones y una menor demanda de metros cuadrados se configuran como los primeros impactos de la pandemia del COVID-19 en el sector inmobiliario de oficinas. Ante la alta incertidumbre, la flexibilidad en contratos, proyectos y espacios empieza a surgir como la nueva norma en el sector de cara a su recuperación.
Viernes, 14/08/2020 Héctor Cancino Salas

Entre los propietarios y administradores de edificios de oficinas fue alrededor de un mes después del estallido de la pandemia que se empezaron a percibir los primeros efectos de la crisis generada por la expansión del COVID-19. Y es que con buena parte de las oficinas vacías por las restricciones impuestas por las cuarentenas en la mayoría de los países de la región, las llamadas de los arrendatarios para cambiar las condiciones de sus contratos se multiplicaron. 

“Hemos tenido que manejar situaciones de renegociación, especialmente para postergar rentas”, reconoce Felipe Gilabert, socio director de RES Chile, administradora de edificios premium de oficinas, que acogen a empresas como Indisa, AS Gener, Google y Banco Ripley.

El desarrollador inmobiliario, también socio de la empresa de gerencia de proyectos y supervisión de obras, Proyecta, cuenta que la experiencia comercial de estos meses ha sido variada, según el tipo de usuarios y la actividad a la que se dedican. “Los casos van desde empresas que básicamente no se han visto mayormente afectadas y que, como política, han solicitado reducciones de renta, a lo cual no hemos accedido, hasta casos de empresas de retail y servicios cuya actividad se ha visto fuertemente afectada. En estos últimos casos se ha acordado postergar todo o parte de las rentas para que estas sean pagadas durante 2021”, comenta.

Golpe regional a la actividad

La situación que relata Gilabert es parte del panorama que enfrenta hoy en día gran parte del sector. Así lo ratifica Leonardo Ramírez, consultor sénior de In Data en Chile: “Hemos visto y conocemos múltiples casos de empresas que han decidido disminuir su presencia física en oficinas, para lo cual han renegociado sus contratos o, simplemente, los han terminado. La casuística es variada y va desde la reducción de espacio a utilizar, hasta el abandono de las oficinas”.

El sector inmobiliario se caracteriza por celebrar contratos de largo plazo, con un promedio de 10 años. Pese a esto, la complicada situación económica está empujando a que los inquilinos soliciten a sus arrendadores algún apoyo temporal por la menor liquidez del momento. A su vez, se evidencia que la situación no es propia de solo un país.

“Varios de estos arrendadores vienen negociando caso por caso, según la situación económica particular de cada inquilino, para poder brindar las facilidades de pago que se ajusten a sus necesidades, ya que el objetivo final es seguir manteniendo la relación comercial en el largo plazo”, dice Paola Galli, directora de Inversiones Inmobiliarias de Credicorp Capital Asset Management en el Perú.

Santiago Truffa, profesor del Centro de Estudios Inmobiliarios del ESE Business School, habla de un shock importante a la industria, en la que se restringirá de manera notable la demanda por espacio. Y adelanta: “Las empresas que iban a crecer pararon sus planes y aquellas que tienen un costo fijo muy alto, que involucra la oficina y que vieron que pueden sacarse ese costo fijo con la gente trabajando desde la casa por algún tiempo, van a preferir esa alternativa”.

Según el académico, las ventas de oficinas han caído drásticamente, porque la incertidumbre y el riesgo son muy grandes. “El número de transacciones ya ha caído abruptamente y va a seguir haciéndolo”, afirma, aludiendo a que no es el momento para tomar este tipo de decisiones.

Galli, de Credicorp,  reafirma las palabras de Truffa, pues explica que “los activos de oficinas que han resultado más afectados han sido los que no estaban estabilizados, es decir, que contaban con metros cuadrados disponibles para arrendar y que, debido a la pandemia, han visto seriamente ralentizados sus planes de colocación, debido a que muchas empresas que tenían planes de mudanza o de arrendar un mayor número de metros cuadrados, han tomado la decisión de suspenderlos temporalmente”.

Como con la gran mayoría de las industrias, las interrogantes superan por creces a las certezas en el contexto actual. Por eso, la volatilidad del escenario que plantea una pandemia global obliga a revisar antecedentes que, de alguna forma, pueden entregar ciertas referencias.

Leonardo Ramírez y sus asociados de In Data han analizado casos internacionales que puedan arrojar luces sobre el porvenir del sector. La epidemia de SARS en Hong Kong en 2003, por ejemplo, produjo una baja significativa en su dinamismo y en la cantidad de transacciones, pero los precios no sufrieron mayores alteraciones.

Por otro lado, las desaceleraciones económicas por problemas propios de la economía (como la crisis subprime en Estados Unidos) tienen una recuperación más lenta. Tomás Cox, arquitecto y profesor de la Universidad de Chile, alude también a este factor, pues afirma que “muchas empresas saben que esta crisis no es producto de factores endógenos al sistema económico, sino por un shock exógeno de tipo sanitario, por lo que la recuperación puede ser más rápida que en los casos producidos por macrociclos económicos”. 

Panorama desalentador: los grises del rubro

No obstante, el panorama general, con una pandemia en desarrollo, no es precisamente el más alentador. De hecho, según la calificadora de riesgo ICR, en Chile se ha producido un shock en las expectativas, oferta y demanda del sector, y se prevé una disminución de la actividad y un aplazamiento de la inversión. Por eso, el principal desafío para las empresas de la industria inmobiliaria evaluadas por la calificadora ocurrirá en 2021 y 2022, cuando la menor base de actividad de este año pueda presionar sus resultados. 

Fernando Villa, gerente de Corporaciones de la institución, apunta que a corto plazo los riesgos deberían manifestarse en una mayor morosidad, pues un efecto inmediato se puede reflejar en la recaudación. Además, señala: “Si el panorama continúa incierto, es factible una ralentización del crecimiento en términos de una desaceleración en lanzamientos de proyectos”.

Respecto a los precios, aunque hay ciertos matices entre los expertos, la tendencia es que estos se mantengan y no se produzcan bajas considerables. De haber reducciones, serían leves y forzadas con el objeto de retener a las empresas en el corto plazo, pues al mediano o largo plazo, se volvería a la normalidad. 

Según Alberto Vázquez, socio Líder del Sector Inmobiliario de KPMG en México, en ese país la presión puede ser mayor y, por tanto, sí se apreciarían bajas en los precios por metro cuadrado, dadas la baja actividad económica y la elevada oferta que se observaba antes de la pandemia. 

Renegociaciones en rentas previamente pactadas, incremento en la vacancia y cancelaciones de proyectos asoman en el horizonte cercano en el país norteamericano, una realidad que se avizora similar para el resto de los países.

Teletrabajo: ¿amenaza real o modalidad pasajera?

Un elemento que no había estado presente en otras crisis –convertido en un fenómeno global por estos días– se ha erigido, a la vista de muchos, como una nueva amenaza para el futuro de la demanda por espacios de oficina: el teletrabajo, que ha sido clave para que muchos negocios del mundo y América Latina sigan operando pese a las restricciones y medidas de confinamiento.

No son pocas las organizaciones que han reportado buenos resultados bajo esta modalidad, por lo que la interrogante se ha hecho más recurrente que nunca: ¿supondrá el teletrabajo una nueva norma, alterando así la demanda de oficinas?

Leonardo Ramírez, de In Data, considera que la evaluación del trabajo desde casa es en general positiva, pese a que ha supuesto consideraciones especiales, como las labores domésticas que consumen gran cantidad de tiempo. Sin embargo, advierte que también “existe la necesidad natural del ser humano de relacionarse con otros, por lo que no creemos que se supriman definitivamente los espacios de trabajo”.

Paola Galli, de Credicorp Capital Asset Management, por su parte, destaca a las oficinas como focos y espacios de colaboración y creatividad, desarrollo de la cultura corporativa y creación de redes de contacto, aspectos fundamentales que sostendrán el trabajo desde estos lugares.

“Si bien consideramos que muchas empresas implementarán el teletrabajo como un beneficio para brindar a sus trabajadores una mayor flexibilidad, dado que ha excedido las expectativas de muchas empresas en cuanto al rendimiento de su personal, su sostenibilidad en el mediano y largo plazo es aún incierta”, estima la especialista inmobiliaria. 

Además de los factores relacionados con la naturaleza humana y la forma de interactuar y producir, Santiago Truffa, del ESE Business School, limita el impacto del teletrabajo al calificarlo como “un lujo, factible para trabajadores de high skills o más educación y en ciertos rubros; una excepción más que una regla”. Por eso, pronostica que los centros como Sanhattan (distrito financiero de Santiago) van a seguir creciendo y jugando un rol fundamental y transversal en las ciudades, ya sean Buenos Aires, Río de Janeiro o Lima.

De igual forma, Ariel Benzaquen, country manager para Chile de Cushman & Wakefield, desacredita la supuesta amenaza del teletrabajo, aludiendo a que se trata más bien de un estado transitorio. Además, para el ejecutivo implica desafíos importantes en cuanto a disponibilizar condiciones adecuadas para el trabajo a largo plazo –como la iluminación, el ruido y el tema ergonómico, entre otros– que requieren de inversiones por parte del empleador para cada uno de los empleados.

“El porcentaje de gente que va a quedar teletrabajando va a ser mayor al que había antes, pero en ningún caso será como los índices actuales. Por lo tanto, creo que el efecto del teletrabajo va a ser bastante menor de lo que algunas personas podrían estimar”, plantea Benzaquen.

Triple flexibilidad

La lentitud en la velocidad de ocupación de los espacios disponibles parece inevitable. Por eso, tal como sucedió con el shock de estos primeros meses, las negociaciones y los contratos de cara al futuro serán parte fundamental de cara a la recuperación del sector o, al menos, en pos de evitar una recesión mayor. La salida para este complicado contexto apunta a la capacidad de ceder de todas las partes, negociar y ser flexibles en distintos ámbitos.

La idea de flexibilizar los contratos parece generar consenso en la industria. Alberto Vázquez, de KPMG en México, proyecta “un efecto permanente de la pandemia en los contratos de renta, los cuales serán mucho más flexibles, con menores plazos y penalizaciones”. 

Antonio Espinosa, gerente general de Inmobiliaria Desarrolladora en Perú, quien vio el impacto en el sector a nivel de retrasos y reducciones de pagos del alquiler, suspensiones y cancelaciones en los contratos de arrendamiento, concuerda con la posibilidad de ver cambios en los contratos. 

“El sector se ha visto obligado a ser más flexible desde que inició el estado de emergencia [...]. En adelante los contratos deberán ser menos rígidos y más flexibles, con renovaciones previstas en plazos más cortos. Esto permitirá a las empresas hacer ajustes en función de los resultados alcanzados por sus negocios”, opina Espinosa. Y agrega: “La necesidad de ser flexible también se verá en la relación con los nuevos compradores. Se sabe que hoy los proyectos en construcción se trabajan con 50% menos personal, lo cual significa que el tiempo de entrega se aplazará aún más, tras el reinicio de obras”. 

La directiva en inversiones inmobiliarias de Credicorp Capital confirma la tendencia: “Es de esperarse que para los nuevos contratos de arrendamiento de oficinas que se firmen, los inquilinos soliciten contratos por plazos más cortos o con mayor flexibilidad en caso de resolución anticipada”.

La flexibilidad tiene un amplio campo de acción. Fernando Villa, de IDCR, considera que los “operadores de renta inmobiliaria pueden optar por distintos formatos en sus planes de crecimiento, por lo que de haber incertidumbre en un formato específico, podría haber mayor interés por impulsar formatos más defensivos, como por ejemplo la renta residencial”. 

La reinvención de los proyectos surge como alternativa para los actores del sector. Vázquez, de KPMG, concuerda con esto, y adelanta que podría traducirse en la conversión de espacios vacantes en esquemas de coliving, como en Nueva York, y probablemente también, comerciales.

Antonio Espinosa, de la inmobiliaria Desarrolladora, prevé que muchos proyectos sean reestructurados y vislumbra un posible auge en el mercado de oficinas boutique, donde se ofertan espacios más pequeños y especializados, con diseños exclusivos coordinados por el propietario o inquilino. De hecho, ante la situación actual y evaluando las necesidades del consumidor, el empresario apostó por adecuar uno de sus proyectos (Distrito 18)  hacia un edificio smart con este tipo de oficinas, con áreas desde 35 m².

 

Sin embargo, el mayor impacto de la flexibilidad se visualiza en ofertas completas que ofrezcan gestión, tanto de pagos como de espacios. Para Truffa, director del Remlab del ESE, uno de los grandes ganadores de la crisis de 2008 fueron los espacios que ofrecían soluciones flexibles como los coworking. “Se van a volver más relevantes postcrisis en esta lógica de que va a haber mucho espacio y mucha necesidad de reconvertir, de reinventar lo que hacemos, cómo lo hacemos y dónde lo hacemos”, pronostica el académico.

María Teresa Ondarza, gerente general de Pronto Business Center Chile (PBC), empresa que provee centros de negocios para el arriendo de oficinas compartidas, considera que el principal valor de su propuesta es precisamente la flexibilidad, tanto en los plazos como en el tamaño de espacios.

“El modelo de oficinas flexibles tomará gran importancia, ya que en periodos de incertidumbre las empresas valorarán mucho no amarrarse con contratos de arriendo por años, y también valorarán la posibilidad de poder agrandarse o achicarse dependiendo de la situación de su empresa. Esto, además de los beneficios más conocidos del modelo de coworking, como son el ahorro de costos al compartir espacios comunes, la conveniencia de no preocuparse de nada operativo y la imagen que proyectan a sus clientes”, proyecta la ejecutiva.

Para Vázquez, de KPMG en México, la coyuntura de la pandemia y el home office tendrán un impacto significativo en el mercado inmobiliario de oficinas, pues a mediano y largo plazo, se privilegiará la renta de coworking, contratos por menor tiempo y a precios más accesibles.

Una variable que asoma con factibilidad, especialmente en América Latina donde los traslados en las grandes urbes suelen tomar varias horas al día, son los espacios de trabajo compartido periféricos, cercanos a la residencia de los colaboradores. Tomás Cox, de la Universidad de Chile, afirma que las organizaciones “ahora pueden invertir en descentralizar sus espacios de trabajo, lo cual puede generar un aumento de demanda de una red de coworking en sectores suburbanos, que presten servicios flexibles a diferentes empresas”.

Contrastando con estas perspectivas favorables, Ariel Benzaquen advierte que estos espacios podrían tener un escenario complejo en los próximos meses, por las aprehensiones sanitarias y de higiene, pues cuestiona la cantidad de gente que vaya a estar dispuesta a ir a un coworking y sentarse en lugares donde no sabes quién estuvo antes ni cuáles son sus medidas de sanitización.
 
“Son lugares con mucho tráfico de personas donde se generan reuniones en espacios compartidos. Todo eso hoy en día está muy en discusión. Personalmente, no me sentaría en una mesa de espacio compartido”, señala el ejecutivo de Cushman & Wakefield.
 
Para Benzaquen, estos problemas se suman al hecho de que estos modelos de negocio todavía no están consolidados, pues tienen costos de operación muy altos y que, de tener vacancia, deben ser absorbidos completamente por ellos, lo cual refrenda con los problemas de caja a nivel mundial de uno de los máximos exponentes de este rubro.

La incertidumbre de la nueva demanda: menos personas, más distancia

El gran dilema que se presenta de cara al futuro del real estate redundará en torno al impacto en la demanda por espacio de las empresas ante el nuevo escenario: por un lado, menos trabajadores, ya sea por despidos o teletrabajo; por el otro, necesidad de mayor espacio por el requerimiento de distanciamiento físico. 

María Teresa Ondarza, Felipe Gilabert y Ariel Benzaquen comparten la idea de que, pese a que más trabajadores se sumen a la modalidad del home office, la necesidad de mayor espacio y consumo de metros cuadrados podría mantenerse debido al rediseño interior y la necesidad de distanciamiento en virtud de las medidas sanitarias. 

 

Con ciertos matices y reconociendo que el efecto neto no es fácil de dimensionar aún, Gilabert cree que hay lecciones aprendidas que deberían permanecer: “El diseño deberá lograr segregar los flujos de personas, promover el uso de tecnologías touchless, purificación de aire, reducción de densidad en el uso de los espacios, etc.” [Ver recuadro "Volver al futuro: las oficinas del mañana"]

Respecto a esta inquietud, Santiago Truffa anticipa que vamos a ver una importante reestructuración en los interiores, con las empresas siguiendo el modelo WeWork de considerar mucho el diseño y los datos para repensar los espacios y optimizarlos en favor de la productividad.

Pero, en cuanto a las consideraciones de distanciamiento social, el académico del ESE Busines School es más cauto y alerta: “Cometemos un error gigante al proyectar cómo van a ser los espacios de trabajo en los próximos cinco o 10 años, pensándolo desde la situación particular de hoy en día. Es un esfuerzo de sobreextrapolación”. Que las medidas sanitarias por la emergencia vayan a determinar cómo serán los espacios de trabajo de cara al futuro, para Truffa, es un error conceptual. 

Finalmente, Benzaquen advierte que, incluso si la demanda por espacio se redujera, lo que vamos a ver en el mercado es mucha movilidad, con gente buscando nuevos espacios según sus necesidades, algo igualmente positivo para el rubro. 

Aunque la gran pregunta que surge entonces, que podría alarmar al real estate latinoamericano, es si realmente va a ser necesario seguir construyendo edificios de oficinas.

Volver al futuro: las oficinas del mañana

Son muchas las consideraciones que se han esgrimido en torno a cómo serán las oficinas en nuestro regreso al trabajo. Pero no todo queda en palabras, pues varias administraciones y edificios ya toman medidas en preparación para la vuelta al trabajo presencial.
 
Maria Teresa Ondarza, de Pronto Business Center, confirma que las implementaciones de las “nuevas oficinas” ya están en proceso en muchas empresas, donde se toman medidas de higiene como limpiapies, higienización continua, cantidad de personas en los ascensores, mayor separación en los espacios, y nuevos cuidados en los espacios comunes como la cocina y recepción. En cuanto a conectividad, también prevé que surjan más salas de videoconferencia. 

El caso de RES Chile da cuenta del rol fundamental que jugará la tecnología en esta etapa. Han avanzado, en alianza con la empresa Fleishmann, con la instalación de sistemas con tecnología de reconocimiento facial en los accesos del edificio, donde se medirá la temperatura corporal y el uso de mascarillas a todos quienes quieran ingresar al recinto. En caso de detectar a una persona sin mascarilla, el sistema entrega una alerta con una luz roja intensa, solicitando ponérsela. Si monitorea a alguien con fiebre, activa un protocolo con instrucciones en pantalla.

A propósito del cambio hacia edificios smart y oficinas boutique, la inmobiliaria Desarrolladora cuenta que los cambios introducidos van desde la calidad y características de los materiales, en su mayoría antimicrobianos, hasta los elementos funcionales, con mucha domótica y tecnología, como reconocimiento facial, sensores y toma de temperatura automatizada. La reducción del contacto entre la gente y las superficies es la nueva norma.