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Bodegas logísticas, ganancias en la tormenta perfecta

El sector inmobiliario es uno de los más golpeados por el mal tiempo que ha provocado la pandemia del COVID-19. Los mercados de oficinas, comercial y habitacional se han mantenido a la deriva, pero para el rubro de bodegas logísticas la historia es otra: el viento sopla a su favor. Con el e-commerce como impulsor, las expectativas son más que favorables, aunque necesariamente deberá enfrentar retos importantes.
Viernes, 06/11/2020 Gianni Amador

Los largos pasillos de las bodegas logísticas casi parecen una autopista, bordeados de columnas de pallets y cajas. Los operadores de montacargas se desplazan unos tras otros a un ritmo que no es el usual. La dinámica cambió desde que en marzo de este año la pandemia del COVID-19 llevó a los gobiernos de América Latina a establecer cuarentenas y restringir los desplazamientos, obligando al cierre de los comercios, oficinas e industrias no esenciales. Mientras las economías de los países de la región se detenían, en las bodegas se incrementaban las labores. “Era como tener ciber day todos los días”, describe Janan Knust, CEO y fundador de Klog, operador logístico chileno con presencia en el Perú y Bolivia, al referirse a las primeras semanas de pandemia.

El mercado del bodegaje ha resultado privilegiado en medio de la peor crisis económica del último siglo, dado a su vital importancia en la cadena de suministro para el abastecimiento de bienes primarios, pero fundamentalmente, por el incremento del comercio electrónico que, según la empresa de datos Kantar se disparó en más del 300% en América Latina en los primeros tres meses de pandemia. Con el viento a su favor, el rubro de las bodegas logísticas es el único dentro del sector inmobiliario que no ha sido impactado de forma negativa por las restricciones de la cuarentena. “Los nuevos proyectos habitacionales están todos paralizados y la gente no está tomando decisiones de compra. En el rubro de oficinas cada vez serán menos los metros cuadrados requeridos debido al teletrabajo; y el rubro comercial, dado que no ha podido operar en cuarentena, es el más dañado. Esto deja al mercado de las bodegas con una mejor tendencia y los inversionistas lo están viendo como un buen refugio”, comenta Esteban González, director de la Unidad de Asesoría Estratégica y Socio de AGS Visión Inmobiliaria.

Uno de los mejores desempeños se registra en Brasil, país que tiene el mayor desarrollo de bodegas de la región. “La industria ha sido resistente, con buenos números en el segundo trimestre”, afirma Renan Cardoso, analista de Pesquisa en JLL, consultora global de servicios inmobiliarios especializada en propiedades comerciales, quien atribuye parte del buen resultado a la expansión de empresas minoristas y de comercio electrónico como Magazine Luiza, B2W, Amazon y Mercado Libre. Un dato en el que coincide Leandro Cardoso, de Inteligencia de Mercado en la consultora Colliers International. “Brasil registró un desempeño de alquiler por encima de las expectativas, alcanzando el segundo mayor volumen de inventario arrendado en los últimos cinco años con 606.000 m² entre abril y junio de 2020”, dice.

También en México el resultado ha sido positivo, con una industria de bodegaje que ha mostrado ser resiliente en medio de la crisis, manteniéndose activa y con una dinámica estable, según datos de Colliers International. Mientras, en países como Colombia y el Perú, las expectativas se han superado, sostienen reportes de la consultora JLL. De hecho, en el mercado colombiano en los meses de pandemia se registraron un número de transacciones en el rubro industrial comparable al de los últimos dos años.

Aun así, no todo es favorable. Hay tres elementos en el mercado del bodegaje que han resentido el impacto de la feroz crisis económica, explica David Briones, jefe de la Unidad de Asesoría Estratégica de AGS. En primer lugar, están las inversiones de nuevos proyectos que se vieron paralizadas, con “muchos fondos de inversión esperando una mayor certidumbre”; en segundo lugar, los proyectos a los que la pandemia los tomó casi listos y no pudieron colocar sus metros cuadrados en el mercado; y finalmente, la distribución asociada a la logística que se vio impactada en la conectividad, tiempos de transporte e inventarios [debido a las restricciones impuestas], “y eso se ha visto reflejado en la entrega de la última milla”. Argentina fue uno de los países donde se sintió más ese efecto, principalmente por la crisis económica que ya arrastraba desde antes de la pandemia. Guido Mosin, manager Research de JLL, señala que ese impacto llevó a muchos inquilinos a renegociar precios en sus contratos o incluso, devolver superficies antes de tiempo. Sin embargo −añade− por la naturaleza del sector, las empresas que lo conforman fueron las “grandes ganadoras”. “Revitalizaron en gran medida su demanda hasta el punto de no poder hacer frente a ese crecimiento”, comenta.

“Nadie estaba preparado”

Que la pandemia le haya dado impulso al mercado del bodegaje no significa que estuviera preparado para enfrentar la alta demanda que generó el auge del e-commerce. De hecho, no lo estaba, según coinciden los expertos consultados por AméricaEconomía. “La industria de logística y almacenaje se vio sorprendida, pero supo reaccionar a tiempo con modelos colaborativos aplicados con los fabricantes, distribuidores y operadores logísticos y, en menos de dos semanas, los lineales volvieron a la normalidad”, explica el Foro Iberoamericano de Logística (Fialog), organización gremial que agrupa a los países de la región y a España.

La dinámica que desató el incremento de las ventas online, que en unos meses creció lo que estaba previsto que ocurriera en varios años, obligó a la industria a tomar decisiones más rápidas. “Hoy estábamos embarcando 3.000 pedidos, pero al día siguiente ya eran 6.000. ¿Con qué personal lo vas a hacer?, ¿En cuántos turnos? Además, en cuarentena te llegaba a la mitad de los trabajadores. Muchos clientes se toparon con esa realidad”, grafica Jorge Sánchez, vicepresidente para Latinoamérica de Blue Yonder, firma estadounidense de software y consultoría, que proporciona gestión de la cadena de suministro. Sin un precedente sobre lo que estaba ocurriendo, era difícil para el mercado de bodegas logísticas pronosticar el consumo para adecuarse a ello. “La capacidad de hacer escenarios se hizo aún más urgente”, añade Sánchez. Pero además, la falta de una infraestructura adecuada ha sido todo un desafío en algunos países de la región. “Esos dos pilares, infraestructura y tecnología, es lo que le ha faltado a esta industria para lograr escalabilidad y ser más eficiente”, comenta el CEO de Klog.

El caso de Chile −un mercado joven, pero con grandes oportunidades− encaja en este escenario. “Tenemos un déficit respecto a la infraestructura pública de generar plataformas logísticas en torno a puertos y aeropuertos que nos permitan crear centros de distribución de bodegaje para dar cobertura al cliente final, los intermediarios, los proveedores”, detalla Briones de AGS.

Según datos de la consultora inmobliaria Cushman & Wakefield, Chile cuenta con el 62% del mercado desarrollado en centro logísticos clase B (superficie menor a 2.500 m2 , altura mínima de 8 metros y con un tiempo de construcción mayor a 15 años), y el 38% en centros clase A (superficie mínima de 2.500 m2 y no menos de 10 m de altura, con un tiempo de construcción inferior a 15 años), lo que para Lucas Desalvo, Market Research manager de esta firma global de servicios inmobiliarios, demuestra una debilidad. “Las bodegas tipo B no cuentan con andenes para evitar las operaciones a nivel del piso y, por ende, se generan ineficiencias en el uso del tiempo. A su vez, cuentan con alturas al hombro menor a 9 metros −cuando en el resto de los mercados globales se toma una altura mayor a 12 metros− y enfrentan la dificultad de hacer operaciones del tipo cross docking (preparación de pedido sin colocación de mercancía en stock, ni operación de picking) o fulfillment, −como se denomina el servicio completo de venta, gestión logística de pedidos y entrega a domicilio−, por el diseño y concepción de las bodegas”. A todo esto, Desalvo suma un déficit en los sistemas contra incendio bajo la norma NFPA que exigen las compañías internacionales.

Con todo y este panorama, la industria del bodegaje en Chile ha logrado en corto tiempo un desarrollo importante y ahora debe enfocarse en el mercado de “última milla”, que según Felipe Bertolino Cooper, Research Analyst de JLL, es uno de los mayores desafíos para los operadores en el país. “Hay una necesidad de disminuir los tiempos de entrega de los envíos”, acota.

El inminente y progresivo crecimiento del e-commerce, producto de la coyuntura actual, no hizo otra cosa que adelantar su efecto previsto en el mercado de bodegas a un corto plazo, en un contexto en el que el mercado de almacenes no estaba totalmente preparado. “Las ventas en línea requieren de despachos más frecuentes y más rápidos, los cuales, a su vez, necesitan de una mayor modernización y eficiencia en la operación logística”, explica Sandro Vidal, gerente de Investigación de Mercados en Colliers International Perú. Una realidad que se percibe en Lima y Buenos Aires, donde se enfrentan al desafío de adaptar este formato de almacenamiento.

En otros países, como Colombia, la crisis impactó en medio de un proceso de transición en el que el mercado de las bodegas logísticas estaba siendo desplazado a las afuera de Bogotá en el marco de una política de renovación de las zonas urbanas para viviendas, por lo que la oferta de bodegaje en esas áreas estaba perdiendo protagonismo. Pero eso se ha revertido parcialmente en tiempos de pandemia, explica Rodrigo Torres, Capital Markets consultant de JLL. “En los últimos meses se han disparado las búsquedas por espacios dentro de las ciudades con el fin de establecer centros de distribución de última milla”, dice, al tiempo que aclara que la baja sofisticación de este tipo de oferta ha sido uno de los principales obstáculos que ha enfrentado el mercado colombiano.

Pese a los desafíos que ha tenido que enfrentar la industria del bodegaje, lo importante −sostiene Esteban González de la consultora inmobiliaria AGS− es que hay una aceleración del sector. “El mercado del bodegaje ya no es una promesa, es una realidad. Hay elementos concretos que hacen pensar que en el mediano y largo plazo va a tomar mucha más relevancia dentro de los proyectos inmobiliarios”, afirma.

¿Una buena señal?

Dos indicadores evidencian el buen rumbo del mercado del bodegaje. Uno, es la tasa de vacancia (total de m2 disponibles para ocupación inmediata), que en la mayoría de los países de la región se mantuvo estable durante el período más crítico de la pandemia (Ver Tabla). Y dos, los precios de renta, que ha reflejado una ligera baja durante el primer semestre de 2020 pese al aumento de actividad dentro de los parques logísticos, mayormente por las renegociaciones entre inquilinos y propietarios para combatir la turbulencia generada por la pandemia.

Datos de Cushman & Wakefield, al cierre del segundo trimestre, indican que la plaza con mayor vacancia seguía siendo Río de Janeiro (21,3%), seguido por Buenos Aires y São Paulo, ambos con un promedio de desocupación de 17,6%, y Santiago con 9,9%. El caso de Brasil, se explica por ser el país que cuenta con el mayor desarrollo de bodegas y aunque el indicador es alto, no registra una variación respecto a 2019, sino que pudo mantener una tendencia controlada a la baja en medio de la peor contracción económica del último siglo.

Caso contrario ocurre con Argentina y Chile, las dos excepciones dentro de la región al analizar el indicador. El mercado en Buenos Aires se ha visto afectado más por la coyuntura política y económica propia del país, que por el efecto de la cuarentena. Datos de Colliers International muestran un incremento de la vacancia en esta plaza desde el 12,6% al 16,1% en el primer semestre de 2020 respecto al mismo período del año pasado. “La tendencia al alza que se ha registrado en la cantidad de espacios vacantes obedece a la caída de la actividad industrial y la reducción o suspensión de los procesos de expansión”, explica Guido Mosin de JLL.

La situación de Santiago, en tanto, es más favorable. “El salto que se da en la vacancia en más de cuatro puntos ocurre principalmente por el movimiento de una empresa de retail a su propia bodega”, explica Desalvo en referencia al centro de distribución que Falabella inauguró el año pasado, dejando espacio para otros operadores. Además, también influyó que algunos proyectos que estaban listos no pudieron ser colocados a tiempo por la entrada en vigencia de la cuarentena.

En cuanto al comportamiento de los precios en medio de la pandemia, en Río de Janeiro, Buenos Aires, São Paulo y Santiago muestran una tendencia a la baja, generando un rango de arriendo que va de US$ 3,43 a US$ 5,60 el m2 en valor neto, según Cushman & Wakefield. “Los contratos que estaban firmados antes de la llegada de la crisis mantienen sus valores, salvo algunos casos que han logrado renegociar, pero en general son los nuevos contratos los que tienen estos valores un poco más bajos”, señala el jefe de la Unidad de Asesoría Estratégica de AGS.

Inversores a la vista

Si antes existía un creciente interés por invertir en el mercado de las bodegas logísticas, con el auge del e-commerce, la tendencia se ha reafirmado. “La logística está en la mira de los fondos de inversión”, reconoce Janan Knust, CEO de Klog.

Según JLL en los años recientes han entrado nuevos inversores a este mercado, cuando antes no ocurría. “Actualmente seguimos viendo interés de otros inversionistas en entrar a este mercado”, dice la firma. Brasil, Colombia y Chile son los países donde los fondos logísticos han ganado mucha fuerza luego de que la pandemia afectara principalmente a edificios corporativos y centros comerciales, reporta la consultora.

“El riesgo es de moderado a bajo para los inversionistas. Así, actores que tradicionalmente centraban sus inversiones en otros rubros están analizando en detalle los espacios de bodegaje como una apuesta rentable y segura”, añade JLL, que pone como ejemplo las operaciones tipo built-to-suit (construir a la medida), que están resultando atractivas para capital institucional que usualmente se dedicaba a otros segmentos.

Los expertos inmobiliarios consultados creen que esa oportunidad de inversión debe concentrarse, en parte, en adecuar los sistemas de almacenaje y preparación de pedidos para lograr mayor rapidez de entrega, sobre todo en última milla. “Deben fortalecerse y descentralizarse la capacidad de almacenamiento de las compañías, con el fin de responder a un consumidor cada vez más exigente y que demanda mayor inmediatez y eficiencia en la entrega de los productos”, recomienda Rodrigo Torres, Capital Markets Consultant de JLL en Colombia.

 

Pero hay otra área en el que la industria debe concentrarse según los expertos: innovación tecnológica. Con la llegada de la pandemia, todos los procesos a nivel general se vieron forzados a acelerar e implementar cambios sobre todo en tecnología, y quienes no contaban con ella, se han quedado atrás. “Tener una plataforma tecnológica es una necesidad, agrega valor y en esta industria y si no agregas valor, estás fuera”, afirma Janan Knust. Los actores de este mercado lo saben y ya están dando pasos en esa vía, potenciando la transformación digital con inteligencia artificial (IA).

“Estamos viendo un auge del desarrollo tecnológico, no solo para controlar los almacenes, sino para optimizarlos y adaptarlos a las nuevas tendencias. Tenemos clientes que nos están buscando para que los ayudemos a optimizar el almacén, ajustarse a los cambios rápidos con el personal con el que disponen”, explica Jorge Reyes, asesor de Soluciones de Software y experto en transporte de Blue Yonder. Esta firma estadounidense ha desarrollado algoritmos que le permite hacer pronósticos del consumo y analizar ese comportamiento para adaptarse a tiempo; además, ofrece la herramienta Luminate Warehouse Tasking −basada en IA y machine learning−que optimiza los recursos en tiempo real desde que ingresa el pedido hasta la entrega final. “Los que más están solicitando estos servicios son retailers, distribuidores logísticos y algunas industrias de la manufactura”, comenta Reyes.

Pero la inversión en tecnología no se queda ahí. Leandro Cardoso, de Inteligencia de Mercado en Colliers International Brasil, detalla que algunas de las inversiones que se están haciendo en el gigante sudamericano están orientadas a la captura de imágenes mediante drones y lentes de realidad virtual, además del desarrollo de software que ayuda en el proceso de clasificación, direccionamiento y envío de la mercancía y gestión del movimiento hasta el destino final.

Se trata de uno de los mayores desafíos que enfrenta la industria logística y bodegaje: digitalizar sus procesos y optimizarlos a través de herramientas de innovación. Una tarea que debe cumplirse en el corto plazo, según el Fialog. “Contar con una logística 4.0 permitirá acoger las distintas tecnologías aplicadas a la logística y la cadena de suministro, como big data para la gestión de datos, blockchain para asegurar la trazabilidad y robótica colaborativa para mejorar las operaciones”, señala el Foro gremial que preside Gianni Contenla.

Era post-COVID

El “boom” que ha generado el acelerado crecimiento del e-commerce no pasará con la pandemia. En eso están claros los actores de esta diversificada industria, que ven en las ventas por internet una nueva tendencia que llegó para quedarse. ¿Qué se puede esperar entonces en el mercado del bodegaje? La especialización y profesionalización del rubro, coinciden todos los expertos ante esta interrogante sobre el futuro inmediato. “El paradigma cambió con la pandemia, ahora toca hacer la actividad logística cada vez más eficiente, y eso tiene que ver con una diversificación y profesionalización del rubro. Un proceso de madurez del mercado con la llegada de nuevos inversores”, sostiene Esteban González, director de la Unidad de Asesoría Estratégica y Socio de AGS Visión Inmobiliaria.

En JLL ven tres transformaciones en la industria producto de la pandemia. La primera: la sofisticación de los procesos logísticos, que implicará un costo y requerirá de una inversión que puede ser compleja en tiempos de recesión económica y que debe dar paso a la segunda transformación, la profundización de los actores involucrados en el mercado. La tercera novedad tiene que ver con el desarrollo tecnológico para descentralizar las operaciones de las compañías y responder a las nuevas necesidades de los consumidores.

Este último es, si se quiere, uno de los aspectos más urgentes. “Las empresas de esta industria deben estar constantemente innovando en sus procesos para mejorarlos, y así poder competir en el mercado. La innovación y adaptación serán los pilares del desarrollo y evolución positiva del negocio”, dice Colliers International. La consultora considera la tecnología 4.0 y la logística de last mile, como los principales retos que traerá el futuro inmediato, para lograr un producto hecho a la medida y una entrega en el menor tiempo posible, como lo esperan los usuarios.

Este proceso de transformación puede ser aún más extremo, como considera Janan Knust. “Yo creo que las bodegas, como las conocemos hoy día, van a tender a pulverizarse”, dice. El CEO de la compañía chilena Klog visualiza un mayor desarrollo de centros de distribución urbanos, con el concepto de espacio compartido, que a su juicio tomará cada vez más fuerza. Pero, una vez más, se requerirá de importantes inversiones para hacer que los centros urbanos se conviertan en centros logísticos eficientes.

Aunque los retos no son pocos, la industria tiene la ventaja de contar con mejores expectativas, sobre todo para el próximo año, en el que se espera que cobre más fuerza. “Una vez pasada la pandemia, las proyecciones son optimista”, asegura David Briones, de AGS. “Existe un gran potencial en el mercado de la renta de bodega, porque el e-commerce se ha ido consolidando como tendencia importante, existe un mayor volumen en el comercio internacional, los puertos y la infraestructura pública han ido aumentando su capacidad de carga”, detalla. En JLL comparten el entusiasmo. “Vimos un gran año en 2019. En 2020, a pesar de la crisis, el sector no nos ha defraudado. Y en 2021 cobrará aún más fuerza”, celebra la consultora.

En definitiva, la pandemia aceleró los problemas preexistentes en la industria del bodegaje, pero, al mismo tiempo, permitió consolidar procesos que pueden ser cada vez más relevantes para este mercado en el corto plazo. Solo queda por ver si los entusiastas inversores −que esperan que baje la marea de la incertidumbre económica− acompañarán este crecimiento.