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Proptech,

la revolución digital de la industria inmobiliaria

La llegada de la tecnología al mundo inmobiliario promete revolucionar a una industria avejentada. Con delantera en el Primer Mundo, los emprendimientos Proptech comienzan a renovar la industria, principalmente, en México, Brasil, Argentina y Chile
Viernes, 12/04/2019 Camilo Olarte

“2017 será el año en que Proptech 2.0 habrá ganado tanta masa y momentum que va a cambiar al mundo”, pronosticó el profesor Andrew Baum en la introducción del reporte “Proptech 3.0: el futuro de la industria inmobiliaria”, publicado por el Saïd Business School de la Universidad de Oxford, el texto más citado por los expertos globalmente. Un año y medio después, Baum lo reitera en entrevista con AméricaEconomía: “Sí, todo ha comenzado a cambiar a partir del reconocimiento del valor de la información digital y de las plataformas colaborativas”.

Cambiar al mundo puede sonar muy pretencioso, y tal vez lo es, pero es que el alcance del Proptech va mucho más allá de lo que se pensó, luego de ver muchas promesas de empresas unicornio (consiguen en su etapa de formación un valor superior a US$1.000 millones) desplomarse en menos de un año. Proptech es un acrónimo (Property Technology) que abarca los emprendimientos o startups que ofrecen productos innovadores para la industria inmobiliaria y nuevos modelos de negocio que buscan transformarla. Desde software (portales como Rightmove, Opendoor, Zoopla), hardware (sensores, uso de analítica, etc.), materiales o herramientas de manufactura (impresión 3D). Un campo fértil y vasto que Andrew Baum define como “solo una parte de una transformación digital en la industria de las propiedades, mucho más amplia, que engloba tanto el cambio tecnológico como el mental en la industria inmobiliaria y sus consumidores, según nuestras actitudes, movimientos y transacciones que involucran edificios y ciudades”.

Proptech llega a cambiar la manera en que se hacen las transacciones de los bienes raíces, pero no solo eso, promete cambiar nuestra manera de relacionarnos y de trabajar (economía colaborativa), de invertir (crowdsourcing). La forma en cómo vivimos (viviendas inteligentes, domótica). Y cambia definitivamente el concepto de los activos más importantes para casi cualquier ser humano, los bienes raíces, a partir de la tecnología.

Hace unos días, en diciembre de 2018, Google hizo su primera inversión en Proptech y tendrá una participación de capital no revelada en AskPorter. La plataforma de administración de propiedades creada en el Reino Unido por tres jóvenes millenials, es un asistente digital para agentes, administradores de propiedades y propietarios que funciona por medio de Inteligencia Artificial. “Esta inversión es tanto disruptiva como significativa de lo que está pasando y de lo que pasará en los próximos años en el mundo inmobiliario”, calcula James Dearsley, presidente de Proptech Consult, y considerado uno de los influencers más importantes de esta nueva industria. “El papel del propman (agente, administrador) es arcaico. Así que cualquier iniciativa que acelere los procesos será ganadora”, agrega.

Tan solo unos días antes del anuncio de Google, Emoov, una agencia inmobiliaria digital low cost del Reino Unido, y hasta ese momento uno de los grandes ejemplos del crecimiento de las compañías de Proptech, se había desplomado, dejando a miles de clientes a la deriva y a muchos inversionistas decepcionados. Y no es la primera. En la búsqueda de la piedra filosofal del Proptech muchas iniciativas han desaparecido, víctimas de modelos de negocio insostenibles. Sin embargo, todos los participantes de este mercado saben que la tecnología llegó para quedarse y transformar a una industria tradicionalista e ineficiente, llena de costos transaccionales innecesarios, y que no ha visto grandes inversiones en las últimas décadas a nivel global.

Si América Latina va a seguir el camino ya trazado por las Proptech en Europa y Estados Unidos, y ahora Asia, es el momento oportuno para que empresarios del mundo inmobiliario, inversores, emprendedores y fondos de capital de riesgo se monten a esta ola tecnológica que promete cambiar el status quo de la industria. “América Latina tiene la gran oportunidad de no repetir los errores que se han cometido en otros países”, resalta James Dearsley.

Los inicios

En el texto “Proptech 3.0: el futuro de las bienes raíces”, Andrew Baum explica que el sector se divide en tres subsectores, aunque muchas iniciativas tengan elementos comunes: Smart Real Estate, plataformas basadas en tecnología que buscan facilitar la operación y administración de bienes inmuebles; Economía Colaborativa, plataformas basadas en tecnología que busca facilitar el uso de bienes inmuebles; e Industria Inmobiliaria Fintech, que busca facilitar la comercialización de los bienes inmuebles. El crowdsourcing inmobiliario, que apenas aparece en América Latina, es un ejemplo de dos sectores que se superponen: Smart Real Estate y Fintech Inmobiliario.

La tecnología llegó a la industria inmobiliaria entre 1980 y 2000, aunque el nombre Proptech se empezó a utilizar solo en 2014 en el Reino Unido y Estados Unidos. Muchos se refieren a ese periodo como Proptech 1.0, cuando llegan las primeras computadoras de escritorio (el software Excel es la primera herramienta digital que utilizó el sector) y se produce el posterior nacimiento de las empresas de análisis del mercado inmobiliario, como Property Market Analyisis, en Londres, o Investment Property Databank, en Nueva York; Prudential, en Nueva Jersey, se crearía unos años después. Asimismo, pronto surgirían softwares especializados en esta década, que reemplazarían a Excel, como Argus, Costar o Yardi, programas todavía líderes en este mercado.

También son los tiempos, a principios del 2000, del boom y posterior colapso de muchos dotcoms. Cuando nacen los primeros marketplaces como Craigslist, y después las empresas dedicadas al desarrollo de un mercado del sector residencial en línea, con empresas como Zoopla y Rightmove en el Reino Unido; y Zillow y Trulia, en Estados Unidos.

Pero la gran explosión y crecimiento exponencial del Proptech se da a partir de los avances tecnológicos como el cloud computing, la masificación de los smartphones, el Wifi, las redes 4G, los sensores y otras innovaciones que permitirían una mayor conectividad a más bajo precio. A esta época, en la que todavía estamos, y que ha alcanzado todas las fases del ciclo inmobiliario -diseño, financiamiento, construcción, comercialización y administración-, es la que llama el texto de Andrew Baum como Proptech 2.0. Esta transformación digital ya está ocurriendo en Europa y Estados Unidos y parte de Asia, y tiene como guías la inversión, la innovación y el emprendedurismo. En América Latina apenas empieza a consolidarse.

La notoriedad global de Proptech se alcanzó hace poco, cuando las inversiones aumentaron de forma exponencial. En 2011, no llegaban a los US$ 200 millones. En 2017, alcanzaron US$ 12 mil millones, según el fondo de capital privado enfocado a bienes raíces, NYCProp. Ese año solo cuatro compañías Proptech habían roto el techo de los US$1.000 millones de valoración: Compass, una red de agentes inmobiliarios; Homelink, un portal inmobiliario chino; SMS Assist, una herramienta de administración de propiedades; y Opendoor, un algoritmo para comprar y vender residencias en línea. El listado se ha triplicado en los últimos dos años, aunque las compañías siguen centradas en Estados Unidos, Reino Unido y China.

A la par de startups dedicadas a PropTech, se han desarrollado fondos de capital de riesgo enfocados en la industria inmobiliaria. Es el caso de Fifth Wall, el primer fondo especializado en Proptech que levantó más de US$ 200 millones. Este mismo fondo logró levantar el capital para muchas de las empresas inmobiliarias líderes en Estados Unidos, como Equity Office, Prologis, Lenard, Hines, entre otras.

Brasil a la cabeza

El Proptech ha llegado a América Latina de la mano de algunas startups que han visto a la región como un campo propicio para crecer. Con el tiempo, algunos emprendimientos se desarrollaron como startups locales, aprovechando el conocimiento del idioma y de la cultura empresarial local, tema muy importante en el sector inmobiliario.

“Lo más importante para la viabilidad de una startup es que satisfaga una necesidad concreta del mercado. De allí que aún exista mucho campo para poder seguir desarrollando los modelos de negocios”, dice Andrea Rodríguez Valdez, organizadora del Proptech Summit (cuya primera edición se hizo en Chile en junio de 2018) y directora de Mktre, una empresa regional de marketing en bienes raíces, y representante en América Latina de Unissus, una plataforma global de Proptech que apenas entró en funcionamiento en enero de este año y que reúne a más de 6.000 negocios del sector.

Según un informe de esta plataforma, el Proptech latinoamericano tiene sus mayores referentes en Brasil, donde hay 225 compañías, “pero con una fuerte limitante: en su mayoría funcionan solo para su mercado”, explica Rodríguez. Le siguen México con 55, Argentina con 37, Chile con 25. Según el mismo estudio, 53% de estas compañías están enfocadas al sector inmobiliario comercial, un 45% al residencial y apenas un 2% al retail.

“En la región estamos todavía en una primera etapa, la de tomar conciencia, comprender las necesidades y empezar a buscar las soluciones. Tenemos la posibilidad de optimizar la curva de aprendizaje observando cómo fueron esos procesos en otros mercados, como en Estados Unidos o Europa, y así aprender, copiar, mejorar y adaptar”, considera Rodríguez. “Así crearemos una gran oportunidad para los inversores y startups más desarrolladas, que buscan expandirse a nuevos mercados con potencial de crecimiento”.

Rodríguez también destaca varias startups argentinas en el ecosistema Proptech regional, por su nivel de innovación, como el caso de Properati, recientemente comprada por el gigante Nasted para integrarse a Olx. “Pero para citar buenos ejemplos debemos hablar de Chile y México, países donde se está desarrollado el otro gran componente, los fondos de capital de riesgo”, aclara. Un buen ejemplo es Vander Capital Partners, que está en proceso de levantamiento de su segundo fondo llamado Urban Tech II. El fondo de capital de riesgo ubicado en San Francisco, pero dirigido por el mexicano Roberto Charvel, tiene tres programas de inversión en bienes raíces, con dinero colocado en México, Estados Unidos, Colombia y Uruguay, en empresas de “etapa temprana” de desarrollo, principalmente, en Proptech y algunas inversiones Fintech . El brazo de etapas tempranas se llama Vander Angel y ha realizado once transacciones en México y Estados Unidos, lo que lo hace el inversionista mexicano más activo en Proptech.

A pesar de esto, el Proptech es apenas el 1% de las carteras de inversión de los fondos de capital de riesgo, según datos de Unissus. “Hay fondos de capital internacionales que están poniendo los ojos aquí, como Manutara, Wayra (el fondo de Telefonica), Construtech Ventures Brasil y varios corporate venturing”, explica Rodríguez. “Asimismo, desde los gobiernos hay iniciativas importantes que apoyan el desarrollo del ecosistema innovador, como en Chile los casos de Corfo, Startup Chile e Innovo; RutaN, de Medellín, y Agencia Nacional de Innovación de Uruguay, por mencionar algunas. En países como Chile y Argentina hay incentivos para invertir en una startup, pero los inversores todavía no entienden el potencial”.

Para Charvel hay empresas inmobiliarias en México que pueden ser claves en el desarrollo de la industria Proptech, como inversionistas y usuarios en los próximos años. Entre ellas el brazo latinoamericano de Prologis, CityExpress, que ha invertido en un fondo de Capital de Riesgo de Proptech; y Vinte, empresa de venta de vivienda listada en la bolsa, que siempre ha estado muy cerca de la innovación y la tecnología.

¿Regionalización?

Otro buen ejemplo de una startup con mucha proyección y que busca satisfacer necesidades muy concretas de la región es Homie, que levantó una ronda de capital semilla liderada por Angel Venture. Esta empresa de servicios –citada por la mayoría de los entrevistados de este reportaje– está hecha para los dueños de departamentos que quieren rentar su vivienda. Es un modelo similar a QuintoAndar, de Brasil, una de las empresas más cercanas a ser el primer unicornio latinoamericano de Proptech.

Onis Vida destaca por cómo “tropicalizar” (adaptación cultural) una iniciativa inmobiliaria. La empresa de Antonio Irurita ayuda a colocar crédito para remodelación de vivienda con empresas financieras. Ha realizado más de 7.000 proyectos de remodelación, valuados en más de US$ 50 millones, utilizando una red de 250 contratistas afianzados en todo México.

Existen otros ejemplos de startups que se acercan más a las iniciativas de los países desarrollados. Es el caso de Intelimétrica, de Mario Gamboa. Es la única empresa en México con un Automated Valuation Model (AVM) para realizar avalúos estadísticos de vivienda. Usa big data (cerca del 90% de todos los avalúos bancarios usados para otorgar hipotecas) y su modelo de negocios está enfocado a instituciones financieras. Recientemente lanzó yals.mx para el mercado de consumidores directo. “El potencial no tiene techo y sería imposible enumerar la gran cantidad de empresas y de modelos que apenas están en los primeros estadios de evolución”, resume Charvel.

Varias de estas empresas están en camino de salir de sus países para cubrir un mercado más grande: “Regionalizar el Proptech será un tema de tiempos. En dos años creo que toda la región habrá tomado conciencia plena, y entonces ahí será el momento del segundo paso, que es la adopción total de la tecnología para la industria”, vaticina Andrea Rodríguez.

Sergio Mireles, director general y creador de Datoz, una plataforma de disponibilidad e inteligencia inmobiliaria mexicana para el sector industrial, está de acuerdo: “Ahora hay muchas empresitas utilizando las diferentes tecnologías. Si se mantienen solas van a ser demasiado pequeñas para generar un cambio en la región. Van a ganar las que puedan consolidar operaciones, estrategias y tecnologías. La consolidación de tecnologías es muy importante para que haya alguna empresa que se pueda convertir en unicornio”.

Horizonte Proptech 3.0

“¿Está Proptech creando una nueva industria o es una manera más eficiente de crear o extraer dinero de un obeso dinosaurio, con problemas de rodillas, que hace tiempo perdió su agilidad?”, se pregunta Andrew Baum en el informe “Proptech 3.0: el futuro de los bienes raíces”, para después responder que lo que hemos visto hasta ahora no es nada comparado a lo que traerá el Proptech 3.0, una ola que arribará después de 2020, con dos tecnologías fundacionales: Blockchain e Inteligencia Artificial (IA).

Según la OSCRE, un grupo de organizaciones enfocadas en el desarrollo de los estándares del sector inmobiliario, el potencial de blockchain es inmenso y reestructurará a largo plazo la manera en que se intercambia la información y cómo se conducirá el negocio inmobiliario. Desintermediación, prevención del fraude, uso de criptomonedas y contratos inteligentes que traerían como consecuencia: más transparencia, eficiencia en las transacciones y menores costos.

A la par del Proptech 3.0 se espera la consolidación del Contech: la tecnología aplicada a la construcción. Contech tiene muchos puntos de contacto con el Proptech sobre todo con el Smart Real Estate, pero no es considerado parte del sector y su crecimiento exponencial reciente merece un análisis aparte. La industria inmobiliaria ha sido extremadamente lenta –tal vez más que cualquiera– para asumir tecnología, aunque antes de anunciar la llegada del Proptech 3.0, será necesario revisar si las promesas del Proptech se han convertido en realidad: más velocidad, más efi ciencia en los procesos, menores costos en las transacciones y mejorar la liquidez de los activos en un mundo inmobiliario tradicionalista. Solo si la respuesta es positiva podríamos decir que ha llegado una revolución digital al sector.