ae brand lab

Vivas y coleando: las empresas de oficinas compartidas ganan en tiempos de flexibilidad

La incertidumbre sobre el futuro del trabajo en las compañías siembra hoy un prometedor futuro para las empresas de espacios flexibles o coworks. Y es que cada vez más compañías y propietarios de edificios miran con buenos ojos este modelo, que podría atesorar el 15% de los espacios de oficinas a 2025 en la región, según la consultora JLL.
Miércoles, 26/01/2022 Laura Villahermosa

Cuando en marzo de 2020 empresas y trabajadores abandonaron las oficinas donde trabajaban nadie tenía certeza cuál sería la fecha de regreso. Con el avance de las semanas de cuarentena, adicionalmente, el mundo empresarial alababa las bondades del teletrabajo, llamado a cambiar el futuro laboral. En ese escenario, la industria de real estate temblaba ante un potencial gran cambio en la estrategia inmobiliaria de las empresas, y las jóvenes compañías de espacios flexibles, particularmente, se enfrentaron al que fue posiblemente uno de sus peores momentos, debido al desplome de su ocupación.

“Nosotros veníamos con unos niveles de ocupación del 70% antes de la pandemia. Esta nos dio muy fuerte al principio. El tema de todos trabajando desde casa generó una incertidumbre brutal respecto a los espacios porque no se necesitaba ir a ningún lugar. En adición a eso, veníamos con una inercia de aperturas de edificios nuevos […] que terminamos abriendo durante la pandemia”, explica Claudio Hidalgo, chief operating officer de WeWork para América Latina.

Desde 2015 y especialmente a partir de 2018, la industria inmobiliaria latinoamericana vio cómo afloraba el modelo de espacios flexibles, compartidos o coworks, con WeWork como uno de los principales abanderados y dispuesto a comerse el mundo. Eran tiempos en los que la compañía destacaba ser la empresa de este tipo de espacios con más metros cuadrados de América Latina e incorporaba nuevos edificios a su red a una velocidad meteórica. En paralelo, nuevos actores se sumaban a esta nueva tendencia, inaugurando edificios de bajo múltiples marcas. La lógica en la mayoría de casos era similar, contar con grandes salas de moderno diseño con puestos para trabajar, zonas de amenities y oficinas privadas. “Existió un boom de espacios flexibles con la aparición de WeWork que trajo el modelo como algo novedoso, a través del marketing. La idea no era nueva, pero la visión de la compañía como tech, atrajo a muchos clientes a este tipo de modelo”, explica Ricardo Cabrera, experto inmobiliario.

Tras unos complicados meses en 2020 por la baja ocupación, la cancelación de contratos y el frenazo de nuevas suscripciones, la industria mantiene sus promisorias perspectivas, y los expertos aseguran que está más consolidada. Eso sí, no sin secuelas. “Este es un negocio de flujos y ocupación y lo que sucedió fue que en la pandemia todo lo que es business to consumer, atender a empresas pequeñas y freelancers, desapareció. La mayoría de coworks que apuntaban a este tipo de clientes terminaron cerrando porque se les vaciaron los espacios.  Entonces, si miras un mapa con puntos prepandemia y pandemia se achicó un montón. Quedan muy pocos jugadores”, dice Gabriel Bucher, director comercial Latam de la compañía de espacios flexibles de origen argentino HIT, que en su peor momento llegó a ver cómo la ocupación de sus espacios caía al 40%.

El monopoly de los flex spaces

Agustina Mortola, consultora y Portfolio Strategy Latam de la consultora inmobiliaria JLL, explica que hoy el 4,5% del stock de oficinas tradicionales clase A en América Latina está ocupado por proveedores de oficinas flexibles. Argentina lidera la adopción de este tipo de oficinas con un 8% del stock local, seguido de Brasil, con un 5,26%. Y detalla que se ha registrado un cambio en la dinámica de la industria.

Si bien originalmente se distinguía por reunir muchos pequeños operadores, se ha producido la consolidación de grandes jugadores, con IWG y WeWork como los máximos exponentes. Y, según Gabriel Bucher, estos apuntan especialmente a empresas corporativas, que ocupan oficinas propias y cuya percepción sobre la industria ha cambiado de forma destacada. Y es que la necesidad de flexibilidad en tiempos de incertidumbre, donde las empresas todavía no definen su modalidad laboral –con predilección por trabajo híbrido– ha hecho que las grandes empresas empiecen a plantearse abrazar este modelo, cuyos espacios se habían conceptualizado erróneamente como oficinas compartidas para gente joven.

“Evidenciamos un movimiento hacia las oficinas flexibles en las grandes corporaciones. En América Latina, la alta volatilidad de los mercados y las limitaciones de CAPEX han hecho que las soluciones de oficinas flexibles sean aún más atractivas para el usuario corporativo”, dice Mortola, de JLL, quien añade que este tipo de usuarios posee una mayor proporción de su cartera de oficinas globales en flex spaces en América Latina, comparado con otras regiones.

Lucas Luzzi, Head of Strategic Project Services para Latinoamérica de la consultora inmobiliaria Colliers International explica que a medida que empresas y trabajadores tienen la necesidad de volver a las oficinas, los coworks u oficinas flexibles se han consolidado como un modelo posible. “La renta tradicional, la lógica de absorción de espacio tradicional está todavía en un contexto de desafío y de reconversión y el cowork empieza a tener cierto nivel de consolidación de demanda. Pero en este momento estamos en el inicio de una nueva etapa”, dice Luzzi.

El ahorro como máxima

Para Álvaro Rocafort, director regional del grupo IWG –que cuenta con 100 diferentes marcas como Regus o Spaces– las bondades de esta industria están claras, aunque asegura que el negocio se estuvo vendiendo mal durante unos años. “Hablamos de WeWork y siempre hablan de la comunidad. Eso está muy bien, pero es terciario en una industria que debe satisfacer necesidades empresariales. ¿Cuáles son? El pilar es que ofrecemos un mejor servicio y más barato [También] tenemos inmediatez, no tiene que esperar meses a hacer obras y no tienes que invertir en CAPEX, ni meterte en un contrato forzoso a 10 años. Claramente, eso hace que este modelo sea más atractivo”, enfatiza el ejecutivo.

“Tomar una decisión en este momento de contratar a 15 años un espacio físico si no se sabe cuándo ni cuántos volverán es imposible. Esa incertidumbre en cierta manera jugó a nuestro favor. La cantidad de contratos que estamos firmando está en los miles”, dice Claudio Hidalgo, de WeWork, quien asegura que octubre de 2020 fue un año récord para la compañía.  

Tradicionalmente las startups y empresas de perfil tecnológico habían apostado ya por establecerse en este tipo de espacios. Ese es el caso de la firma de entrenamiento corporativo online Ubits, cuyos trabajadores en Colombia y México trabajan en oficinas de WeWork. Y las razones son, precisamente, porque eliminan muchos temas administrativos que les permiten ser más eficientes y cuentan con un diseño de instalaciones que les permite conectar mejor con las personas, no solo de su propia empresa sino de otras, según Ricardo Fernández, su gerente de Recursos Humanos. “Hemos tenido dos cierres de clientes que conocimos a través de WeWork”, dice el ejecutivo. Empresas sin este perfil tecnológico, en los últimos meses, sin embargo, empiezan a ocupar espacios de oficinas flexibles.

Lucas Luzzi, de Colliers International, insiste en el que este tipo de espacios son una opción más de las estrategias inmobiliarias de las empresas, que involucra también ciertos desafíos. Y es que para el experto inmobiliario el espacio cowork vende una cultura muy estereotipada que no necesariamente se alinea con la cultura de las compañías. “Tendrá más afinidad con las compañías tecnológicas, pero compañías de consumo masivo, que tienen su propia cultura de producto, marca y demás van a tener un reto de entrar a una comunidad, por más que tengan su espacio dedicado. Sus trabajadores van a tener que cruzarse con nómadas digitales, profesionales que trabajan de noche, en terraza… Va a haber definitivamente un impacto en el tiempo, en la pérdida o retención de talentos y demás”, dice.

Gabriel Bucher, de HIT, rebate explicando que en su caso –a diferencia de su competencia– en  los espacios contratados prima la identidad de marca de la empresa que les contrata. “Nubank es nuestro cliente y si tú entras en sus oficinas no te das cuenta de que estás en un HIT. Nuestra empresa está detrás de escena, operando”, detalla.

Álvaro Rocafort explica que en el caso de IWG –cuyos ingresos de enero a septiembre de 2021 todavía reflejaban un descenso del 10,8% a nivel global– la pandemia ha impulsado de forma destacada sus planes de crecimiento, especialmente en México y Colombia. En el primero de estos mercados –según JLL el que tiene mayores perspectivas de expansión– cuentan con 25 centros y el plan es abrir otros 50 en dos años. En Colombia, según dio a conocer al diario local La República, la previsión era abrir 15 nuevos centros el año pasado. Y el vehículo será el modelo de franquicia, una apuesta que habían desarrollado años atrás pero que han decidido impulsar. “Tenemos acuerdos ya con potenciales franquiciados en Latinoamérica que se van a comprometer a triplicar ellos mismos el negocio”, dice el ejecutivo, quien, además, está intentando consolidar el mercado con los pequeños actores a los que les ha ido mal durante la pandemia.

Según Ricardo Cabrera, los operadores de espacios compartidos, no solo IWG, buscan el modelo de profit share, con renta asegurada (muy baja), y parecido al de los hoteles. Sin embargo, asegura ver por ahora poco interés de los inversionistas nuevos en apostar por el modelo, pues implica que estos coloquen todo el capital. “Todavía está por verse. Al inicio cuando la oficina murió, estalló la crisis de los propietarios y se perfilaba el éxito del flexible muchos propietarios dijeron ‘mi espacio está vacío, por qué no escuchar opciones y destinar una parte de mis metros a espacios flexibles’. A medida que nos estabilizamos es una opción válida como lógica de tener una amenidad más dentro de mi producto inmobiliario pero no creo que sea un modelo que los propietarios quieran seguir”, dice Lucas Luzzi, de Colliers International.

Cabrera, matiza, no obstante, que si el mercado de oficinas no se comienza a ocupar llevará a los propietarios o inversionistas a ver este modelo con buenos ojos.

De hecho, tanto WeWork como HIT están abiertos al modelo de franquicias. Y ambas empresas aseguran tener planes de crecer, en el caso de la compañía fundada por el polémico Adam Neumann –que llegó a estar valorada en más de US$ 47.000 millones, pero en su salida a bolsa en octubre de este año se valoró en US$ 9.000 millones– de una forma menos frenética que años atrás.

Y es que de un modelo de crecimiento explosivo al estilo startup –con el objetivo de escalar y después obtener rentabilidad– la compañía ha pasado a uno más racional, en el que la rentabilidad es un pilar. “Pasamos por una etapa de crecimiento acelerado, de apertura muy acelerada de edificios. La pandemia nos obligó a ajustarnos el cinturón y tuvimos que aplicar una estrategia de estabilidad y racionalización de costos, pero te diría que la gran mayoría de las compañías tuvieron que hacerlo. Ahora el modelo va a ser de crecimiento rentable, es decir, vamos a ir abriendo edificios en la medida que vayamos encontrando una ruta de rentabilidad. No vamos a abrir edificios porque sí”, explica Claudio Hidalgo. Hoy la empresa –que estableció un joint venture con el fondo de capital de riesgo SoftBank Latin American Fund en Argentina, Brasil, Chile, Colombia y México– cuenta con 85 edificios en siete países y uno de sus valores agregados para el ejecutivo sigue siendo la comunidad. “Si vives en Lima pero vas a España sabes que puedes entrar a cualquier edificio de WeWork. Eso es ser parte de una comunidad. También podemos conectarte con empresas en las que estés interesado en conversar”, detalla.

En el caso de HIT, que fue fundada en 2015, su gerente comercial asegura que han crecido por demanda de algunos de sus clientes corporativos, lo cual les ha permitido ser rentables y abrir edificios con una ocupación cercana al 70% desde el primer día. Y ante la reducción de jugadores en la industria Bucher dice ver oportunidades para acaparar más rápido el mercado. “Tenemos planes de expansión. Las siguientes ciudades donde quisiéramos abrir son São Paulo y Ciudad de México”, adelanta.

Metros en expansión

Dados los cambios que ha sufrido el mercado inmobiliario regional, la mayoría de expertos consultados asegura que las condiciones para que las compañías amplíen su oferta son favorables. Y es que ante el incremento de la vacancia de oficinas en las grandes ciudades, hay más propietarios de edificios dispuestos a acoger espacios de oficinas flexibles. “Espacios como el edificio Costanera en Santiago, que es muy corporativo, estaba en conversaciones con nosotros para tomar metros. Es un ejemplo de edificio que antes nos decía ‘aquí no te meto ni te quiero escuchar’. Ahora cambió la cosa y les encantaría que estemos ahí”, dice Bucher.

“Muchos propietarios están entrando al mercado de oficinas flexibles en la región. Los edificios tradicionales se están reconfigurando para satisfacer las diferentes demandas de los clientes. El objetivo es proveer un portafolio de servicios dentro de un mismo edificio”, dice Guido Mosin, Research Manager de JLL.

Ricardo Cabrera, por el contrario, asegura que el fracaso de la frustrada salida a bolsa de WeWork en 2019 y las malas noticias alrededor de su fundador –que tuvo que renunciar tras ser criticado por ejercer excesivo control e invertir en edificios para alquilarlos a su misma empresa– hicieron que la percepción de los propietarios o landlords respecto a estas empresas fuera no tan atractiva. A ello se le suma las difíciles circunstancias que pasaron estas compañías durante la pandemia. “Por otro lado, estamos en una situación de alta vacancia por lo que los propietarios tampoco tienen mucho de qué elegir”, matiza.

Con la progresiva vuelta a la presencialidad de las empresas en la región, las ocupaciones de los espacios de coworking de IWG, HIT y WeWork superan ya el 70%. Y aunque Álvaro Rocarfort asegura que uno de los problemas actuales de la industria es que el cliente nuevo está pagando barato, espera que 2022 y 2023 sean años espectaculares para el grupo. “Nosotros apostamos a que entre un 30% y un 33% del mercado de oficinas como se conoce hoy acabe siendo flexible en los próximos cinco años”, predice optimista.

Las previsiones del ejecutivo, de hecho, se alinean, aunque en menor medida, con las proyecciones de JLL, que estima que a nivel global las oficinas flexibles o coworks supondrán el 30% del stock de oficinas, pero para 2030. En América Latina se alcanzaría un 15% del stock total, lo que supondría 3,58 millones de metros cuadrados.

“En un momento de incertidumbre y como estamos viendo nuestra propuesta gana valor”, recalca convencido Claudio Hidalgo. 

*Fotos: IWG, HIT y WeWork

Redes poderosas

Tanto Claudio Hidalgo, de WeWork como Rocafort, de IWG, ven mucho valor en que los usuarios de oficinas flexibles cuenten con una red de edificios distribuidos en las ciudades, en los que puedan trabajar según su conveniencia. Y se trata de una ventaja que están explotando hoy otras empresas, por ahora en Europa y otras regiones, que venden suscripciones a redes de coworks, pero de múltiples marcas.

La consultora inmobiliaria Colliers International, por ejemplo, lanzó en 2021 la aplicación Colliers SmartFlex, que permite acceder a miles de oficinas de espacios flexibles o coworks, con el pago de una suscripción mensual. “El desafío final es que suban IWG y WeWork, que son los principales acosados por este sistema, porque este dice ‘eres WeWork y tienes 1.000 ‘puntitos’ en la red y ahora simplemente con una aplicación hay 10.000 ‘puntitos’. Para el usuario la experiencia de adquisición es la misma. Estas compañías tienen su app y con un botón abren la puerta”, dice Lucas Luzzi, de la firma de consultoría inmobiliaria.

Otra de las empresas que ofrece este tipo de servicio es Copass, que cuenta con 53 espacios en América Latina y que ofrece planes para trabajar en estas, incluso diarios. 

A este tipo de ofertas, se ha sumado en los últimos años una amplia gama de emprendimientos que ofrecen servicios a las mismas empresas empresas de espacios flexibles, con softwares de gestión de los suscriptores,y manejo de back office.