Ante una mayor oferta de metros cuadrados, las rentas de alquiler de oficinas se desinflan en la región, a excepción de Ciudad de México, cuya oferta y demanda continúan al alza. Los mercados brasileños y las ciudades secundarias se encuentran entre las plazas más atractivas hoy para los expertos.

En 2013, si el CEO de una empresa o sus propietarios tomaban la decisión de cambiarse a unas nuevas oficinas prime con poco tiempo, la probabilidad de que encontrara un espacio en Lima era prácticamente nula. En ese momento la vacancia en el mercado de oficinas de la capital peruana era menor al 5%, y las rentas por m² en distritos tradicionalmente empresariales, como San Isidro, podían llegar a los US$26. El stock de oficinas local años atrás había crecido discretamente, por lo que en la capital había una fuerte demanda insatisfecha.

Hoy el contexto es muy diferente, y los buscadores de oficinas de última hora tienen muchas más opciones respecto a años atrás. Y no sólo en Lima. En la mayor parte de las capitales de América Latina, según las principales consultoras de real estate en la región, la disponibilidad de metros cuadrados de oficinas tipo A se incrementó el año pasado, en el que la vacancia promedio fue de 15%, frente al 13,8% de 2014.

El desarrollo inmobiliario de oficinas tipo A de los últimos años en la región ha sido considerable. Sólo Ciudad de México incorporó el año pasado a su stock de oficinas 675.000 m², mientras que el mayor mercado regional, São Paulo sumó 412.000 m², Lima 287.000 m², Bogotá 247.000 m² y Santiago 177.000 m², según la consultora Jones Lang LaSalle (JLL).

Aunque la demanda de oficinas en la mayor parte de los países se ha mantenido estable (la absorción en Lima batió su récord histórico), esta mayor oferta se ha traducido en el último año en un descenso generalizado de las rentas, agudizado por la devaluación de las monedas locales frente al dólar. La magnitud de este descenso, sin embargo, varió considerablemente de una ciudad a otra. En Buenos Aires estas cayeron en un discreto 1,2%, mientras que en Bogotá descendieron en dólares 50% y en Río de Janeiro un 12%.

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“En Santiago de Chile el valor de arriendo de oficinas prime acumula una caída del 10% en los dos últimos años. En 2015 la renta promedio fue de US$ 19 m², frente a los US$ 21 de fines de 2013”, explica Gonzalo Castro, socio fundador de Panamerican Real Estate Capital & Services.

Ciudad de México, sin embargo, escapó a la tendencia bajista, y las rentas de sus oficinas prime crecieron en pesos respecto al año anterior. “En la capital mexicana hay disponibilidad y existe la demanda, porque es un mercado que está creciendo. La alianza del país con Estados Unidos en términos comerciales es muy fuerte, y en los últimos años han desarrollado vehículos sofisticados de inversión, las fibras”, explica Carla López, jefa de investigación de CBRE para Latinoamérica.

Según el último informe regional de CBRE, las rentas más altas en la capital mexicana, como en Lomas Palmas, sobrepasaron los US$35 por m².

La ejecutiva insiste en que si bien las rentas en buena parte de las capitales de América Latina descendieron en 2015, los precios del alquiler en los edificios más cotizados no han bajado, como tampoco lo han hecho los precios del suelo, que siguen su tendencia alcista en los distritos con mayor demanda.

“Los lotes de suelo urbano con los usos o permisos requeridos para el desarrollo de oficinas son escasos, y por lo tanto los precios tienden al alza”, explica Javier Lomelin, CEO de Colliers International en América Latina.

Dado que las zonas más cotizadas, como el limeño San Isidro o El Bosque santiaguino, tienen menor vacancia, en los últimos años en las principales capitales de la región se ha desarrollado oferta en distritos suburbanos de alta densidad, según Carla López. “Se trata de un fenómeno que se ha visto en Lima, con el distrito de Santiago de Surco, o en São Paulo en Marginal, que no es el submercado más tradicional”, explica la jefa de investigación de CBRE para Latinoamérica.

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Metros atractivos

Los especialistas consultados insisten en que pese al contexto de sobreoferta en mercados como Bogotá o Lima el interés de los inversionistas por el real estate regional se mantiene. Se trata principalmente de inversionistas locales, a excepción de Ciudad de México y São Paulo que, según Javier Lomelin, han despertado el interés de inversionistas institucionales en los últimos años.

Precisamente estas dos últimas ciudades son dos de las plazas más interesantes actualmente para invertir, según los expertos. De hecho, tal y como explica Scott A. Figler, de JLL, hoy hay muchos inversionistas que están buscando comprar edificios en São Paulo y Río de Janeiro a muy buenos precios, y que esperarán a que en unos años se recuperen sus mercados. “Algunos inversionistas con ese criterio de inversión oportunístico están atentos hoy a inversiones en el mercado brasileño”, coincide Javier Lomelin, de Colliers International.

Para Scott Figler, las oportunidades hoy están en los mercados secundarios, es decir, ciudades como Medellín o Monterrey, y en distressed assets (activos en problemas), como edificios de oficinas a los que les está yendo mal. “Hay inversionistas que precisamente están mirando este tipo de activos para comprar un edificio entero, remodelarlo y alquilarlo”, explica.

Según JLL, Medellín, que tiene una de las menores vacancias de la región, lanzará este año al mercado 98.000 m² de nuevas oficinas, estableciendo un récord anual, mientras que Guadalajara triplicará su stock de 2016 a 2018, e incorporará 310.000 nuevos m² al mercado.

El nuevo gobierno en Argentina, del mismo modo, podría hacer cambiar las perspectivas para el mercado de oficinas de Buenos Aires, aunque Scott Figler recalca que es pronto para ilusionarse. “Los próximos años en Argentina serán un poco más amigables que los últimos, pero hay que tener en cuenta que los cambios no se dan del día a la noche”, dice el especialista.

En 2015 –explica Javier Lomelin – la absorción anual de oficinas en la ciudad bonaerense fue menor respecto al año anterior, y los precios se mantuvieron estables. Para este año, del mismo modo, JLL prevé que se lancen al mercado alrededor de 100.000 m², tres veces más respecto al año anterior.

A nivel regional, las perspectivas para 2016 son similares a las de 2015. “Las rentas seguirán bajando en Lima, Bogotá y probablemente en Brasil y quizás México. En ciudades secundarias puede que los mercados estén un poco más activos, porque son mercados donde hasta ahora no ha habido mucha actividad”, dice Scott Figler.