El recalentamiento del sector inmobiliario en Brasil evoca el fantasma de la crisis subprime en EE.UU. Más aún cuando la mayoría de los compradores son familias de bajas rentas. Pero los especialistas creen que el sector es sustentable.

Nunca fue tan fácil y al mismo tiempo tan caro comprar un bien raíz en Brasil. Según un catastro de la Empresa Brasileña del Patrimonio (Embraesp) al tercer trimestre de 2010, un inmueble de dos dormitorios en la región metropolitana de São Paulo subió de R$ 144.000 a R$ 178.000. Una valorización promedio de 23,6% en reales y de 30% en dólares (ver recuadro). Las agencias de la Caja Económica Federal (CEF) llegan a cerrar más de 5.000 negocios inmobiliarios al día en todo el país. La institución tiene previsto cerrar 2010 desembolsando el equivalente a US$ 41.000 millones en créditos inmobiliarios, cerca de un 50% más que el año anterior y 14 veces el volumen de 2003.

Frente a este escenario ha surgido la duda de si la especulación podría desencadenar una situación insostenible para el sector, como la que llevó a Estados Unidos a la mayor crisis financiera desde 1929. O si el país podrá, finalmente, comenzar a sanear su déficit habitacional, estimado en 7 millones de viviendas.

Luiz Antonio França, presidente de la Asociación Brasileña de Entidades de Crédito Inmobiliario y Ahorro (Abecip), es categórico al afirmar que la expansión del sector tiende a ser prolongada y sustentable, y que el crédito inmobiliario es un factor decisivo en este proceso. Pese a ello, el ejecutivo observa que los préstamos fueron concedidos, hasta ahora, casi totalmente con recursos de las libretas de ahorro y del FGTS (un fondo de ahorro con aportes empresariales para financiar finiquitos laborales, vivienda y otras inversiones). “En dos o tres años, esas reservas se agotarán y será necesario encontrar nuevas fuentes”, dice França. Como alternativa, sugiere opciones como los covered bonds (títulos de captación de recursos para financiamiento inmobiliario), que alcanzaron un éxito importante en otros países, o una versión local aún en análisis, las Letras de Financiamiento Inmobiliario (LFI). “De cualquier forma, no faltará crédito para la vivienda”, dice França.

Para Sergio Watanabe, presidente del SindusCon-SP (Sindicato de la Industria de la Construcción Civil del Estado de São Paulo), el crecimiento del sector inmobiliario brasileño se explica por décadas de demanda reprimida, cuya tendencia sólo se invirtió en 2004. “Con la estabilidad y el crecimiento económico, la reactivación fue brusca. Paralelamente, las ofertas en el mercado de capitales permitieron que poco más de 20 empresas del sector inmobiliario captasen cerca de US$ 11.000 millones”, dice Watanabe. “Recientemente, con el aumento de la clase media y el lanzamiento del programa “Mi Casa, Mi Vida”, prácticamente todas las grandes constructoras migraron para el mercado de viviendas populares, que debiera seguir creciendo”.

Este programa, implementado en 2009 y financiado por la CEF, pretende construir un millón de viviendas populares para familias de entre cero y 10 salarios mínimos (R$ 510), con superficies de un máximo de 42 m2. Con un presupuesto de R$ 34.000 millones, el programa entrega fondos a las constructoras y créditos subsidiados a los compradores, además de garantías en caso de desempleo y exención de impuesto a la propiedad.

CARA O CRUZ
Los especialistas explican que la oferta de crédito y la sobrevaloración de los bienes raíces, dos elementos en aparente conflicto, son caras de la misma moneda, que se potencian entre sí.

Sustentado por el buen momento de la economía e impulsado principalmente por clientes de rentas bajas, el sector parece incluso atender bien a cada una de las partes involucradas: si, por una parte, la casa propia dejó de ser un sueño de muchos, por otra las inversiones inmobiliarias se han transformado en sinónimo de un retorno seguro para el sector financiero. Y los riesgos que podrían complicar a uno de los sectores de mayor crecimiento de la economía brasileña también parecen calculados.

La valorización de los inmuebles no puede ser atribuida a un único factor. En el caso de São Paulo, el principal conglomerado urbano del país, pesa mucho la escasez de terrenos disponibles y las restricciones legales a las nuevas construcciones, estipuladas por el actual plano regulador del municipio. Pero el entusiasmo de los compradores también ha sido determinante.

Familias de ingresos bajos y la llamada “nueva clase media”, económicamente favorecidas en los últimos años, ven hoy la compra de una casa como un proyecto absolutamente realizable. Es justamente en este sector de la sociedad donde se concentra la casi totalidad del déficit habitacional, y no es coincidencia que hacia ellos se enfoque el programa “Mi Casa, Mi Vida”.

Pero ¿cómo explicar los niveles prácticamente irrisorios de morosidad? Según Marcel Solimeo, especialista en análisis de crédito y economista jefe de la Asociación Comercial de São Paulo, tres factores explican este fenómeno. “Primero, la gente tiene dinero en sus manos: entre 2007 y 2009 nuestra entidad consultó por lo menos 30 millones de CPF (número de registro tributario en Brasil) que nunca antes habían sido catastrados. Segundo: los plazos de financiamiento se extendieron, dando un mayor margen al consumidor. Tercero: la masa salarial no paró de crecer, incluso durante la crisis”.

La sensación de confianza en la economía, que da al comprador la certeza de que va a estar empleado para solventar su deuda, también contribuyó a este proceso, según destaca el director presidente de Rodobens Negocios Inmobiliarios, Eduardo Gorayeb: “Es un negocio de larga duración, donde los plazos llegan a 30 años. El comprador necesita sentir seguridad de que tendrá el salario para pagar durante todo ese lapso”, dice.

Los cambios regulatorios del sistema también son un elemento positivo. “Para seguridad de quien vende, mejoró el tema de la alienación fiduciaria: si el inmueble no ha sido pagado, es posible recuperarlo rápidamente”, dice Laércio de Oliveira, presidente de la unidad de Negocios y Servicios de Crédito de Serasa Experian para América Latina. “Para la seguridad del que compra, hay mecanismos para evitar escándalos inmobiliarios como el de Encol (una constructora del estado de Goiás cuya quiebra en 1997 perjudicó a más de 40.000 personas).

“El financiamiento inmobiliario se tornó un producto extremadamente cómodo para trabajar”, dice Claudio Borges, director del área de crédito inmobiliario de Bradesco. “No hay especulación. Hasta el 40% del valor total de la colocación proviene de dinero del sistema de ahorro”.

Entre las constructoras, las proyecciones también se mantienen en alta. Un levantamiento de Ernst & Young y de la Fundación Getúlio Vargas señala que cerca de 37 millones de viviendas deberán ser construidas en Brasil entre 2007 y 2030, un ritmo de 1,6 millón por año. Anima también el hecho de existir un margen muy amplio para explorar. Se estima que el crédito inmobiliario alcanzó el 3,9% el PIB en 2010. Para 2014, el Ministerio de Hacienda proyecta que este índice alcanzará a un 14,7%, bajo aún comparado con el 78% en EE.UU .y el 100% en Dinamarca.

LOS RIESGOS
A pesar del boom, hay entre los inversionistas un comportamiento prudente. Los propios bancos están atentos para evitar estafas. No en vano se observa un aumento del crédito descontable por planilla, tanto de vehículos como de inmuebles, justamente aquellos que exigen algún tipo de garantía. “Esto indica una mayor cautela del sector financiero y también que la concesión de créditos debe seguir creciendo, pero en porcentajes menores”, dice Solimeo. El sector financiero también tiene voz en el desarrollo de reglas prudentes para el crédito, lo que se traduce en beneficio para el mercado de bienes muebles.

Según los especialistas el riesgo más relevante en una economía recalentada es la inflación, que en estos momentos tiene su eje fundamental en los precios de los alimentos (ver nota de página 64). “Es el peor ‘impuesto’ que puede incidir sobre las clases menos favorecidas”, dice Láercio de Oliveira, de Serasa. “Pero nadie hoy pone en riesgo la estabilidad, y el gobierno debe ser severo en ello”.

Una preocupación común en Brasil, con los niveles de tipo de cambio actuales, es la desindustrialización. Muchas constructoras han comenzado a importar insumos más baratos desde el extranjero, en vez de recurrir a los tradicionales proveedores locales.

Finalmente, está el problema de la especulación. Según Luiz Paulo Pompéia, director de estudios especiales de Embraesp, lo que se ve hoy son distorsiones propias de un mercado en alza. Reconoce que existen inversionistas ávidos por facturar más de lo que el mercado ofrece, pero recuerda que la liquidez les pone freno. “Sólo logran vender cuando bajan los precios”, dice. Las inmobiliarias, por su parte, inflan los precios al trenzarse en verdaderas peleas por los terrenos disponibles. “La tendencia es que los precios se asienten”, dice Pompéia. Habrá que esperar para verlo.