En el negocio inmobiliario, la paciencia es un requisito indispensable y Gonzalo Sarmiento, gerente general de Inversiones Centenario, lo sabe bien. Conseguir un terreno o propiedad para un desarrollo no es algo que normalmente pueda hacerse de la noche a la mañana, sino que puede ser cuestión de años. Un ejemplo: el centro empresarial Camino Real.

Se trata de uno de los centros comerciales emblemáticos de Lima cuya multipropiedad lo llevó prácticamente al ocaso y del que en 2011 el holding inmobiliario apenas tenía un 7%. Hoy cuentan ya con alrededor del 90% del total y es uno de los principales proyectos en cartera del grupo. “Ha sido un trabajo de hormiga. Durante cinco años hemos trabajado local por local, y nos hemos encontrado con 1.000 casos distintos”, dice Gonzalo Sarmiento.

Tras lidiar con divorcios, declaratorias de herederos y mucha oposición a vender, el proyecto es ya una realidad para la empresa y será una de las claves para apuntalar su crecimiento en centros comerciales, uno de los múltiples huevos en la canasta de Centenario, que es sin duda una de las inmobiliarias con la cartera más diversificada de la industria local.

La cartera de negocios del holding, que nació como el brazo inmobiliario del Banco de Crédito del Perú (BCP), comprende además de una participación en el sector vivienda con Paz Centenario y centros comerciales, inversiones en los sectores oficinas, urbanizaciones y de venta de lotes industriales.

El 2014 no fue un buen año para el sector inmobiliario, cuya venta de viviendas tuvo una caída de casi el 50% respecto a 2012, según la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (ADI Perú). No obstante, Inversiones Centenario, cuyo mayor accionista es Credicorp Ltd, (con 15,69%), cerró el año con un crecimiento en ingresos del 52% (que llegaron a S/. 530 millones) y del 70% en términos de ebitda. La clave: precisamente su diversificación, que le permite repartir el riesgo asociado a los diferentes segmentos en los que participa y maximizar sus resultados en términos de rentabilidad de los terrenos por metro cuadrado, según César Cáceres, director de Administración de Empresas para Ejecutivos de la Universidad de Piura.

“Contar con un portafolio diversificado no solo en el tipo de negocio sino también geográficamente nos ha permitido seguir creciendo en un año donde el sector inmobiliario no ha crecido tanto”, reconoce Gonzalo Sarmiento.

Al rico lote. De las áreas de negocio del holding, la venta de lotes para urbanizaciones es la que aporta más ingresos y ebitda al grupo. El año pasado creció 18% en ingresos, y escapó a la desaceleración experimentada por la venta de viviendas debido a la restricción del crédito.

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“Una de las razones por las cuales el mercado inmobiliario se ha desacelerado es porque los bancos han subido las barreras a los créditos, pero en el caso de los lotes los que financian son los desarrolladores inmobiliarios”, dice Enrique Zevallos, gerente general de ADI Perú.

En el sector urbanizaciones, Centenario vende terrenos para la autoconstrucción a los segmentos B y C de forma directa a plazos y cuenta con inversiones en Lima norte, Chiclayo, Piura, Ica y desde 2014 en Trujillo y Tacna. “Hemos lanzado lotes en ambas ciudades con muy buenos resultados”, dice Gonzalo Sarmiento.

Según gerente general de Inversiones Centenario, en este mercado sus próximos pasos serán continuar las ventas en los seis emplazamientos donde operan y desarrollar proyectos en Huancayo y Arequipa entre 2015 y 2016. “Nuestro plan es tener desarrollos en ocho o nueve ciudades del Perú, incluida Lima”, explica el ejecutivo. Esta meta no requerirá de la adquisición de nuevos terrenos, pues el holding se ha abastecido del suficiente volumen de tierras (land banking) en el país como para crecer los próximos años.

En sus próximos desarrollos urbanizacionales es muy probable un mix vivienda y retail. El establecimiento de urbanizaciones en nuevas plazas abre a la compañía la posibilidad de destinar una parte del terreno a un uso comercial aprovechando que cuenta con clientes cautivos. “Las desarrolladoras que hacen proyectos residenciales masivos pueden rentabilizar el terreno a través de un mix de usos y destinar un espacio al ámbito comercial, pues los habitantes podrían ser la demanda cautiva”, dice Sandro Vidal, gerente de investigación de la consultora Colliers International.

Nuevas plazas. Inversiones Centenario cuenta con cinco centros comerciales en su portafolio, que se incorporaron a su cartera tras la compra de las inversiones del Grupo Romero en el sector: Multimercados Zonales en 2013. Se trata del centro comercial Minka en el Callao, los Plaza del Sol Piura, Ica y Huacho, y el Plaza de la Luna también en Piura, cuyos ingresos se duplicaron respecto al año anterior en 2014. “Tuvimos un crecimiento importante en Plaza del Sol Huacho y Minka en el Callao, donde crecieron nuestras visitas, rentas y ventas”, dice Gonzalo Sarmiento.

En la industria de centros comerciales sin duda el renovado centro comercial Camino Real será uno de sus máximos exponentes los próximos años. Hoy el proyecto está en consulta ante la municipalidad, pero podría empezar a construirse en 2016 y estar listo para fines de 2017 o verano de 2018.

Gonzalo Sarmiento evita dar muchos detalles sobre el proyecto, pero los especialistas del sector señalan que el modelo apuntará al nivel socieconómico AB de San Isidro y que combinará oferta comercial de alto nivel con restaurantes. “Camino Real estaría cubriendo la demanda de este segmento que busca generalmente estilos de vida: con boutiques y restaurantes”, dice Óscar Talavera, director del área de ingeniería de posgrado de la UPC.

Este nuevo centro comercial además no será la única propuesta de este tipo del grupo en el que es uno de los distritos más pudientes de Lima, sino que contará con un ‘vecino’ similar a mediano plazo. “En su cartera, Centenario tiene en proyecto junto a Parque Arauco un desarrollo mixto en la zona del Golf, que incluye, además de centro comercial con marcas A1, oficinas en un primer nivel y un hotel cinco estrellas”, dice Sandro Vidal.


Más allá de Lima, Inversiones Centenario planea también seguir creciendo a través de Plaza del Sol, y aunque Gonzalo Sarmiento prefiere no especificar a dónde dirigirán sus próximos pasos, asegura que la tendencia sectorial es hacia las ciudades intermedias. Para Yuri Vega, socio del estudio Muñiz: Ilo, Huancayo, Moquegua o Tarapoto podrían concentrar buena parte de los siguientes desarrollos de la industria.

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Pausa corporativa. Uno de los pilares del crecimiento de Inversiones Centenarios ha sido sin duda el sector oficinas, uno de los más dinámicos de la industria inmobiliaria local en los últimos años en el que cuenta con más de 73.000 m² de área arrendable en San Isidro y Santiago de Surco. El ciclo actual por el que pasa el mercado, no obstante, ha llevado a la empresa a pisar el freno en nuevas inversiones. “Tenemos un cronograma de proyectos, pero estamos mirando bien qué pasa con el mercado en el que pensamos que podría haber una sobreoferta e incrementar su vacancia”, dice Gonzalo Sarmiento.

Si bien en los últimos años la tasa de vacancia del sector corporativo se ha mantenido por debajo del 5%, en 2014 esta fue ya del 8%, según Sandro Vidal, de Colliers International, quien asegura que puede hablarse ya de sobreoferta de metros cuadrados en el sector. “No es un estado complicado sino una fase del ciclo inmobiliario.
Durante el boom todo el mundo construyó edificios”, dice el ejecutivo.

Ricardo Cabrera, gerente general de CBRE Perú, en cambio asegura que en Lima aún es pronto para hablar de sobreoferta, y recalca que el 55% de la oferta de los próximos tres años ya se ha precolocado, lo que evidencia que hay una demanda insatisfecha en el mercado.

Con sobreoferta o no, en la cartera por ahora congelada del grupo figuran principalmente dos proyectos: una nueva torre real: la número Dos y un edificio de oficinas en Surco, el primero de los cuales tiene más probabilidades de desarrollo, pues la vacancia en el distrito empresarial de la ciudad es inferior al caso de la zona oeste.

Lejos de preocuparse por esta desaceleración en la demanda de oficinas, Gonzalo Sarmiento asegura que el holding estaba totalmente preparado para el momento actual. “Sabíamos que es un negocio cíclico, y lo que hemos hecho es mejorar el portafolio que ya tenemos”, dice el ejecutivo, que prevé que su negocio crezca en 2015 gracias a las mejores tarifas que ha obtenido con la renegociación de sus contratos.

Apuesta industrial. Uno de los negocios que podría impulsar la facturación del grupo este año es la venta de lotes industriales, que creció 25% el año pasado y que es una de las apuestas más recientes del grupo.

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Sucede que si bien Inversiones Centenario compró 900 ha en Lurín para este tipo de desarrollos en 1998 no ha sido hasta el año pasado cuando ha iniciado la comercialización de lotes tras conseguir el cambio de zonificación. De nuevo una muestra de que la paciencia en la industria inmobiliaria es todo un activo. “Pacientemente estuvimos esperando el cambio de zonificación que se dio en 2014, y ya el año pasado vendimos 65 hectáreas”, explica el gerente general del holding.

Las 900 hectáreas del grupo fueron unas de las beneficiadas del cambio de zonificación aprobado por la administración de la exalcaldesa Villarán el pasado año en Lurín, junto a 1.100 otras hectáreas, lo que constituyó una buena noticia, pero implicará más competencia para la empresa. “Teniendo en cuenta que se aprobó el cambio para 2.000 hectáreas podría llevar los precios a la baja en la zona y en Chilca”, dice Yuri Vega. Dependiendo de la ubicación exacta, el tamaño del lote y de sus servicios, los precios de los terrenos industriales en Lurín oscilan entre los US$ 75 y US$ 350 el m², según CBRE Perú.

Aun con una posible mayor competencia, Centenario planea ya construir una ciudad industrial, que podría iniciarse a mediados de este año. “Queremos desarrollar la primera ciudad de este tipo, con un plan maestro que contenga varios tipos de industria y toda la infraestructura necesaria, como vías, intercambios viales y servicios comerciales”, dice Gonzalo Sarmiento. La zonificación con la que cuentan sus terrenos es I2 e I3, lo que permite industria ligera y hasta mediana industria.

Más canastas. En su casi millar de hectáreas en Lurín la compañía podría desarrollar uno de los nuevos negocios donde planea incursionar: el bodegaje industrial: el arrendamiento de naves industriales para atender a las necesidades de almacenaje del sector logístico.

Se trata de un mercado en el que hay hoy una gran demanda, según Óscar Talavera, debido al crecimiento en los últimos años del sector retail y que podría desarrollarse además de en Lurín, en Chaclacayo, Chosica o Puente Piedra.

La creciente demanda de alojamiento en el sector turístico, del mismo modo, ha llevado a la compañía a plantearse una incursión en el sector hotelero. “Es un negocio que estamos analizando. Buscaríamos un operador con una marca internacional para que pueda ser competitivo con la oferta que hay”, dice Gonzalo Sarmiento. Su proyecto en el Golf podría ser su primera iniciativa en este campo.

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Para este año, Gonzalo Sarmiento apunta a un crecimiento del 15% de los ingresos del holding, mucho menos explosivo que el de 2014, pero que situaría al holding en una facturación por encima de los S/. 600 millones, que contrasta con sus ventas de alrededor de S/. 50 millones de 2003. “La clave ha sido la diversificación”, insiste el ejecutivo, y así lo seguirá siendo. “Nuestra estrategia definitivamente es tener un balance de negocios de renta versus venta, de corto versus de largo plazo, de tal forma que podamos aguantar los ciclos económicos”, dice.
Añadir a su portafolio el negocio de la construcción, por otro lado, está descartado. “Integrar este negocio a una empresa de la envergadura de Centenario no tendría mucho sentido porque la actividad de una empresa constructora tiene una dinámica muy diferente y no es su core”, dice Justo Cabrera, catedrático de ESAN.

Como gerente general, Gonzalo Sarmiento se planteó la meta en 2012 de duplicar el valor de la compañía, con más de US$ 1.000 en activos, en seis o siete años, un reto que el grupo asegura que logrará. “Hay muchas oportunidades en el país para crecer. La demanda insatisfecha en vivienda es muy grande y la penetración de centros comerciales es muy baja. Además el mercado de oficinas tiene 500.000 m², mientras que Santiago y Bogotá cuentan con un millón, y las industrias no tienen donde crecer”, dice el ejecutivo, que aunque ha analizado en el pasado un salto internacional se concentra en el Perú.

Si las previsiones se cumplen, aunque Gonzalo Sarmiento insista en que Inversiones Centenario mantiene un perfil bajo a nivel de exposición, todo apunta a que su crecimiento potencial dará de qué hablar los próximos años.