Esta especie de boom que se está registrando al influjo de la ley de vivienda social ya se refleja en la construcción, y puede verse cómo crece cada vez más la edificación de este tipo de vivienda destinada a la llamada clase media, en desmedro de construcciones suntuarias.

Desde que el gobierno uruguayo aprobó la ley 18.795 de viviendas de interés social, no paran de llegar proyectos al escritorio de la presidenta de la Agencia Nacional de Viviendas (ANV), Cristina Fynn.

En los 16 meses que lleva vigente la norma, la ANV recibió 149 proyectos, lo que implica a la fecha unas 4.460 viviendas. “Pero este número cambia todo el tiempo”, reconoció Fynn.

Esta opción se ha vuelto muy interesante para los inversores privados, quienes tentados por los beneficios fiscales que otorga la nueva ley ven la posibilidad de hacer un buen negocio y en el corto plazo.

Las viviendas están dirigidas a la clase media, un público que enfrenta dificultades para acceder a la casa propia. Fynn aclaró que también contempla a la clase media baja, ya que desde un ingreso bruto de $24.500 (US$1.251,3) la persona está en condiciones de acceder a un crédito bancario y concretar alguna de las propuestas.

Impacto en la construcción. Esta especie de boom que se está registrando al influjo de la ley de vivienda social ya se refleja en la construcción, y puede verse cómo crece cada vez más la edificación de este tipo de vivienda destinada a la llamada clase media, en desmedro de construcciones suntuarias.

Así lo confirmó el presidente de la Cámara de la Construcción, Ignacio Otegui. “Para 2013 y 2014 la impresión es que la vivienda de interés social va a sustituir el enlentecimiento de la inversión en las zonas más características de Montevideo, como la franja que va de la avenida Rivera a la rambla” donde ya hay un stock suficiente de viviendas, señaló el empresario.

“Esa corriente de inversores, que tiene origen múltiple, es la que ahora está pasando a invertir en otras zonas de la capital” que están siendo promovidas por el gobierno, completó.

Alquileres a la baja. Se estima que el incremento del número de viviendas sociales presionará el precio de los alquileres a la baja.

El consultor inmobiliario Julio Villamide explicó que una parte de esos miles de viviendas va a ser comprada por inversores y colocadas en el mercado de alquileres, al tiempo que otras serán adquiridas por usuarios finales que actualmente son arrendatarios y van a pasar a ser propietarios.

Esto seguramente presionará los alquileres a la baja. No obstante, aclaró que si bien puede llegar a haber algún “descenso en la rentabilidad proyectada”, si la situación se maneja con antelación para el inversor, la vivienda social “sigue siendo un negocio muy atractivo”.

Descentralización. De los 149 proyectos recibidos por la ANV, 101 son para Montevideo y 40 para el interior. En la actualidad hay 1.400 viviendas en construcción.

Fynn advirtió que una de las ventajas de la iniciativa es que si bien los inversores siguen construyendo en los clásicos barrios montevideanos de Cordón, Centro y Barrio Sur, también se está logrando “descentralizar” y llegar a lugares como Reducto, la Aguada, Belvedere, Brazo Oriental, Unión, Sayago, Figurita y Aires Puros.

La jerarca, que está sorprendida por la buena respuesta de los inversores, indicó que el 80% de laws unidades se venderá a particulares y solo 20% será para alquilar, según declaran los inversores, dado que otro de los objetivos del gobierno es aumentar el stock de viviendas para alquilar.

Accesible. La financiación para acceder a una de estas unidades es uno de los puntos más importantes de la nueva ley. El Banco Hipotecario (BHU) es el actor principal. La persona debe ser hacer una entrega que puede ir del 10% al 30% del costo final del inmueble y el resto se financia en cuotas a 20 o 25 años, dependiendo del caso.

De esa financiación, el 75% del dinero lo presta el Hipotecario y el 25% un banco privado, que de acuerdo al convenio que firmó la entidad bancaria estatal puede ser el Nuevo Banco Comercial, el Santander, el BBVA o el Itaú.

La gerenta del área comercial del BHU, Laura Morixe, dijo a Café & Negocios que hasta el momento se recibieron unas 100 solicitudes de préstamo, las cuales se evalúan de acuerdo al perfil del solicitante.

Aclaró que la cuota que vaya a asumir el titular “no puede superar el 30% de su sueldo”. Cuando compra un solo titular, el ingreso mínimo bruto para recibir el préstamo es de $19 mil y en el caso de dos titulares es de $24.500.

Morixe puso algunos ejemplos. En el caso de una vivienda de US$75 mil –es lo mínimo que está costando una unidad en el interior de Uruguay– se puede acceder a un préstamo de US$60 mil a 25 años mediante una cuota de $7.500 por mes.

En Montevideo los precios son más altos. Un apartamento de un dormitorio ronda los US$85 mil y la cuota mensual está en unos $10 mil.

En cuanto al proceso de compra, Morixe señaló que una vez que la persona sabe la unidad que le interesa, el BHU tasa el proyecto y estudia el perfil del solicitante como sujeto de crédito.

“La carpeta queda en suspenso hasta que la obra se termine”; en ese momento “el cliente actualiza sus ingresos, se hace la escritura del préstamo y se concreta la compraventa con la unidad terminada”.

El fideicomiso, una opción. Dos de las iniciativas enmarcadas en la ley de vivienda social son los proyectos Cádiz (que consta de dos edificios) y Egeo en el barrio La Blanqueada, promovidos ambos por Inverplus, una empresa de asesoría financiera.

Su director, Diego Pereira, contó que la función de Inverplus es asesorar a inversores de banca privada, quienes habitualmente invierten en bolsa y bonos. Como ahora, dijo, las tasas que se pagan son tan bajas, los empresarios (la mayoría uruguayos y argentinos) prefieren invertir en otros rubros y allí aparece el sector inmobiliario y la tentadora propuesta de las viviendas sociales.

Inverplus forma un fideicomiso cuyo objetivo es comprar un terreno, construir y vender las unidades en el marco de la nueva ley. “Armamos un negocio entero e invitamos al inversor a participar”, explicó Pereira.

Esta modalidad es la que rige para Cádiz y Egeo. Cádiz I y II tienen 12 unidades cada uno, sobre la misma cuadra, uno en diagonal al otro. Las unidades son de uno, dos y tres dormitorios.

Los precios van de US$88 mil (un dormitorio) a US$156 mil (tres dormitorios). Egeo, en tanto, es un emprendimiento de 31 unidades de dos dormitorios distribuidas en cuatro plantas. El precio de la unidad ronda los US$132 mil.

Pereira adelantó que Inverplus tiene en carpeta un tercer proyecto sobre Maldonado y Paraguay y un cuarto edificio en Urquiza y Jaime Cibils de 80 unidades.

Anteriormente se ha dado cuenta de otros proyectos en construcción. Campiglia está desarrollando y construyendo cuatro proyectos de vivienda social en La Aguada, Cordón, Barrio Sur y Prado.

Dos de las iniciativas ya están en obras: El Roble, de 66 unidades, en Millán y San Martín; y Vitis, de 29 apartamentos, en Millán y Vilardebó.

La cuota mínima para acceder a un apartamento de un dormitorio es de $ 8.500.
En el interior del país, CasasUru, una empresa de capitales estadounidenses, está edificando 300 viviendas en Salto, Paysandú y Ciudad de la Costa.

Un combo de beneficios fiscales. Una de las principales bondades de la ley de vivienda de interés social 18.795, según los inversores, es la batería de beneficios impositivos que otorga para llevar adelante la construcción de un proyecto.

Según la nueva norma, los compradores están exonerados del pago del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) del 2% del valor de catastro que es uno de los costos que siempre se paga cuando se compra un apartamento. Esto beneficia tanto al comprador (final) como al inversor.

El desarrollador también está exonerado del pago del IVA. La empresa constructora no paga IVA en los materiales que compra para construir.

Al momento de presentarse ante la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) es necesario crear un nueva empresa, ya que solo esa firma estará exonerada del pago de IVA. Este “descuento” permitirá ofrecer precios más accesibles para la clase media y media baja.

La nueva ley también prevé la exoneración por diez años del Impuesto al Patrimonio y del Impuesto a la Renta. Estos dos últimos beneficios están enfocados en los inversores.