Quienes han decidido comprar o arrendar una vivienda en Chile se han encontrado con diversas dificultades, entre ellas la escases de ofertas y los altos precios que ofrece el mercado.

Sin embargo, este fenómeno está lejos de ser o transformarse en una burburja inmobiliaria. Así lo afirmó el estudio realizado por BBVA Research, que indica que en Chile las ventas de viviendas en el primer semestre de este año aumentaron cerca de 24% interanual y los inventarios disminuyeron a mínimos de los últimos seis años.

“No existe una burbuja inmobiliaria. Este fenómeno por lo general ocurre cuando crece mucho más rápido el precio de la vivienda que el ingreso de las personas. Si uno mira para atrás, se puede ver que esta relación se ha mantenido relativamente constante, por lo que no hay ninguna señal de un fenómeno de este tipo. La venta de vivienda es muy cíclica y responde básicamente a crecimiento económico. Hay una relación super directa en el crecimiento del PIB (Producto Interno Bruto) y el crecimiento inmobiliario, cuando el PIB sube, sube la oferta inmobiliaria, y cuando cae, cae más fuerte”, explicó el gerente de estudio de la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC), Javier Hurtado.

Dado el buen panorama económico que vive y se avecina para el país sudamericano, tanto Hurtado como el gerente de área inmobiliaria de Collect GfK, Javier Varela, ven poco probable que se genere una burbuja en el corto o mediano plazo.

No obstante, Varela detalló que para que ésta se produzca deberían darse los siguientes factores: que la banca comience a entregar créditos a personas no sujetas a crédito, que los ingresos de las personas se congelen e incluso pierdan poder adquisitivo y que el desempleo comience a subir fuertemente.

Las razones parecieran ser improbables, dado el escenario actual de Chile, incluso, considerando que ya se ha comenzado a acuñar un nuevo termino en el área que es la venta en blanco, es decir, comprar sólo con el plano en mano o cuando recién se han iniciado las excavasiones.

En el caso de los departamentos, actualmente, el 25% del total de la venta se está llevando a cabo cuando ya está construido el inmueble, mientras que el porcentaje restante lo hace en diferentes procesos. Un porcentaje mucho menor si se compara con el tercer trimestre de 2010, cuando el 75% de la venta total era con los departamentos terminados explicó Hurtado, agregando que hoy entre el 11% y 12% de las ventas ocurre en blanco, mientras que en el tercer trimestre del año pasado era 5%.

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Boom de ventas. Sin embargo, lo que sí está viviendo el país es un boom de ventas, el cual se empezó a apreciar desde el 2010, cuando se superó la crisis económica del 2008 y el terremoto fue quedando atrás. En 2011 el sector repuntó con fuerza, manteniéndose hasta hoy.

Los factores de esta situación son varios, entre ellos que hay más empleos -menos desempleados-, por ende escases de personal, que va ligado al alza en los ingresos, menos terrenos disponibles, dificultades para efectuar cambios en los planos reguladores de las ciudades para modificar el uso de suelo residencial de baja altura a alta altura y el término del beneficio del IVA a las constructoras, siendo el segmento sobre las 5.000 Unidades de Fomento (UF), es decir, unos CL$113.488.000, que se ve más afectado. 

El alza en el precio de viviendas nuevas como en arriendos ha sido transversal en el país, no obstante, la más efervescente ha sido en la Región Metropolitana, en especial las comunas de Vitacura, Las Condes y Peñalolén.

“En departamentos, Santiago Centro es la comuna que más unidades vende, este trimestre llego a las 2.800 unidades. También las comunas de Ñuñoa y Las Condes han experimentado alzas importantes en sus ventas respecto a trimestres anteriores. Para casas, Puente Alto y Chicureo son las comunas con mayores ventas para este tipo de viviendas”, datalló el gerente del área inmobiliaria de Collect GfK.

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En tanto, el gerente de estudio de la CCHC explicó que “en la zona oriente de Santiago, los saltos han sido más grandes y hay más escases de dónde construir. En lugares de mayor ingreso hay más demanda de irse para allá, pero los terrenos son más escasos, por lo cual se verifica que en esas comunas han subido los precios tanto de arriendo como de venta. En general la tendencia de las personas es irse lo más adentro de la ciudad posible; por lo general tú vas mejorando tu ingreso y quieres irte a barrios de mejores ingresos”. 

Si se enfoca la mirada fuera de la capital, ambos expertos concuerdan que el gran boom se ha dado en la zona norte del país - La Serena-, donde la actividad minera se ha desplegado con fuerza, siendo las ciudades más impactadas Copiapó, Antofagasta y Calama.

“Todas las ciudades del país han crecido, pero las más efervescentes son las de gran actividad económica, y hoy corresponden a la de actividad minera: hay demanda porque hay mucha minería que se está desarrollando o se va a desarrollar y hay pocos terrenos”, puntualizó Hurtado.

Lo que sí está claro, tal como afirmó Varela, es que este 2012 se terminará con un récord de ventas y con bajo volumen de ofertas.

En este sentido, hay que considerar, que de acuerdo a los datos proporcionados por el profesional de Collect GfK, las ventas del tercer trimestre de 2012, respecto a igual periodo de 2011, subieron en un 23% y en los nueve primeros meses de 2012, versus mismo periodo del año pasado, se incrementaron en un 18% en unidades y un 22% en miles de UF.

Según datos de la CCHC, en el tercer trimestre la venta de viviendas en el gran Santiago registró un aumento de 34% respecto de igual período de 2011, una facturación de 80 millones de UF de venta de viviendas en el Gran Santiago acumuladas, mientras que el número de viviendas acumuladas a septiembre fue de 28.500, cuando en similar período el año pasado era de 21 mil.

Aunque es un tanto complejo prever qué pasará con la economía, y por ende con el sector, ambos profesionales estimaron que el 2013 debería comportarse similar a este período o con leves bajas. Es más, Hurtado detalló que se podría esperar un crecimiento de 6% a 7% promedio.