Santiago. Cuando el fondo de inversión inmobiliario estadounidense Kimco Realty Corporation, especializado en el desarrollo de strip y power centres, quiso potenciar su operación en Sudamérica hace dos años y medio, se dio cuenta de que el nombre de su máximo ejecutivo era un tema clave. Lógico, un fondo extranjero necesitaba a un experto en desarrollo del negocio, que conociera bien a los países de la región. Por eso fichó al chileno Gonzalo Castro como director regional de inversiones, quien por más de cinco años fue el gerente de desarrollo inmobiliario del grupo chileno Cencosud, propiedad del empresario Horst Paulmann. “Después de viajar 10 veces al norte y al sur del país, uno se familiariza con el negocio”, dice Castro.

Castro va a ser una pieza clave en la próxima apuesta del fondo, que tiene 1.478 centros comerciales y 14 millones de m2 de superficie arrendable en toda América (Canadá, EE.UU., Puerto Rico, México, Brasil, Perú y Chile), con ingresos por US$ 787 millones en 2009. La compañía quiere desplegar sus tentáculos con aún más fuerza en Chile, Perú y Brasil, duplicando los US$ 85 millones invertidos hasta ahora en un sólo año. Hoy su fuerte en América Latina está en México, donde ha invertido más de US$ 1.000 millones en 56 centros equivalentes a 1.150.000 m2. En Sudamérica, en tanto, cuenta con 16 centros (12 en Chille, 3 en Brasil y 1 en Perú) con 85.000 m2.

Y las cartas jugarían a favor de Kimco, ya que se espera que el negocio de los strip y power centers siga creciendo en la región. Para lograr sus objetivos, la empresa está trabajando en una fuerte reestructuración. Según Bill Acheson, analista de la corredora estadounidense Benchmark Company, Kimco busca volver a sus raíces: el desarrollo de centros comerciales. “Durante muchos años, ha participado en una serie de inversiones al margen de los negocios de propiedad y explotación de centros comerciales”, dice. “Estos activos no minoristas están valorizados en US$ 875 millones, y para Kimco es una prioridad reducir estas participaciones e incrementar el número de nuevos centros comerciales”. Inmuebles que siempre los desarrollan en conjunto con un socio local. En el fondo, el negocio es ser un socio capitalista, dejando en manos de su partner la construcción del centro y la búsqueda de los arrendatarios.

En base a este enfoque la firma invertirá unos US$ 85 millones para levantar dos nuevos power centers: uno en Chile y otro en Brasil, duplicando en un solo ejercicio la inversión realizada en tres años de manera bastante agresiva. El primero se levantará en la ciudad chilena de Viña del Mar y contará con un supermercado Líder (de D&S) y una tienda de mejoramiento de Sodimac (de Falabella) como tiendas ancla. En el segundo caso, el centro comercial se construirá en Hortolandia, en el estado de São Paulo, el que contará con un local de Wal-Mart.

Un dato no menor, ya que el fondo de inversiones tiene estipulado que sus dos vehículos de crecimiento en Sudamérica sean Perú y, sobre todo, Brasil. “A futuro la apuesta será esta región”, dice Castro. “La penetración en centros comerciales de este tipo en Perú es muy baja”. El país sede del Mundial de Fútbol de 2014, en tanto, representa una gran oportunidad de crecimiento debido a su gran cantidad de población. Basta con recordar que en sólo un par de años, 40 millones de brasileños pasaron de la pobreza a la clase media, incrementando su capacidad de compra. “Este factor es fundamental, para seguir expandiéndonos en dicho mercado”, dice el ejecutivo.

Según Amaryllis Romano, analista de la consultora inmobiliaria brasileña Tendências Consultoria Integrada, en Brasil se viene dando un fuerte crecimiento en el desarrollo de strip y power centers; debido al aumento en el consumo dentro del comercio formal. “Y las mayores posibilidades para estos formatos se dan fuera de las grandes urbes”, dice Romano. Justamente ésa es la apuesta de Kimco. De hecho, la facturación de la industria de centros comerciales en Brasil creció un 10% en 2009.

En Perú la tendencia es casi la misma. Según Gino Layseca, gerente general de la consultora inmobiliaria Tinsa Perú, en Lima, la falta de terrenos de grandes dimensiones donde se puedan desarrollar centros comerciales de envergadura permite pensar en la construcción de strip o power centers. “La inversión es menor y el financiamiento sería más accesible. Se requieren 2.500 m2 a 7.500 m2 para los strip centers y áreas desde 23.000 m2 a 55.000 m2, para los power centers. Además, la rentabilidad de estos centros comerciales en Peru, está estimada en un 10% anual.

Para Rodolfo Bambach, jefe del departamento de estudios de la consultora inmobiliaria Colliers International Chile, la clave del negocio de los power centres es la de diferenciarse con los grandes centros comerciales, de manera de abastecer la necesidades a escala comunal y con formatos que incorporan un menor mix de arrendatarios y enfocado a retailers de gran envergadura.

En el caso de de los strip centers, el éxito viene de la mano de la elección de una buena esquina que contemple un alto flujo vehicular, buena exposición comercial, una demanda primaria acorde a las necesidades y finalmente un mix de arrendatarios óptimo. Esto, sumado a un componente de tiendas ancla, además de otros locales comerciales secundarios que entreguen un flujo complementario.

Y el negocio puede ser redondo. Estos tipos de formatos de retail, sobre todo el de strip center, tienen un bajo componente de riesgo, dado sus magros costos y alta rentabilidad. Ésta, en promedio, alcanza la UF + 12%. “Dada esta condición, algunos fondos de inversión son parte de los principales operadores”, dice Bambach. De hecho, para Chile, se proyecta para  2010 una producción de 15.000 m2.

Sin embargo, el sentido original de este negocio muchas veces radica en otro propósito. Es que este rubro no sólo corresponde a un negocio de rentas,  sino que también es un negocio de plusvalía. Muchos actores del mercado toman posesión de las principales esquinas a la espera de mejores expectativas, ya sea por desarrollo del sector, potenciales cambios de normativa, nuevas estaciones de metro, etc. La estrategia de muchos inversionistas es desarrollar una estructura liviana y flexible con una baja inversión, de manera de rentabilizar estos activos “inmóviles” en el plazo en que estas expectativas se cumplan. Pero por ahora, Castro está preocupado que la operación sudamericana siga creciendo. Y experiencia para lograrlo no le falta.