En 2012, el gobierno terminó de construir 2.207 viviendas nuevas, mientras que 10.629 estaban en ejecución, según dice la memoria anual del ministerio del sector remitida al Parlamento en marzo.
"En unos años, Montevideo será irreconocible”. La frase pertenece al asesor inmobiliario Julio Villamide, el agente privado con más visibilidad en el medio y que asesora a las principales gremiales inmobiliarias. Lo dijo pensando en el impacto que tendrá en el corto plazo la ley de promoción de vivienda de “interés social”, una herramienta aprobada por todos los partidos políticos en 2011, que surgió en el ámbito privado y que en poco más de un año permitió que 158 proyectos privados generen 5.166 viviendas nuevas destinadas a la clase media. El gobierno no supo, no quiso o no pudo transmitir esa realidad, que se convierte en una verdadera revolución silenciosa.
Para las familias de clase media el sueño de la casa propia resulta a menudo más sueño que otra cosa. La construcción de viviendas fuera de la franja costera, pero sobre todo los programas oficiales para que las familias puedan acceder con menos ahorro previo e incluso subsidio a la cuota hipotecaria, abre una brecha tentadora para solucionar uno de los problemas endémicos.
Tal es el éxito del plan del gobierno junto a los privados, que el ministerio de Vivienda se dio cuenta de que podía retirar requisitos previos para que las familias participen de programas, como el de tener menores o personas discapacitadas a cargo.
Hasta ahora, la política de vivienda del gobierno había pasado sin pena ni gloria, quizá oculta por otros problemas más preocupantes, como la seguridad o la educación. En 2012, el gobierno terminó de construir 2.207 viviendas nuevas, mientras que 10.629 estaban en ejecución, según dice la memoria anual del ministerio remitida al Parlamento en marzo.
Por carriles diferentes continúa su marcha silenciosa el Plan Juntos, la idea del presidente José Mujica para atender las necesidades de viviendas de 15.000 familias que viven en condiciones de pobreza extrema. Ese plan se mueve con independencia dentro del Poder Ejecutivo y se financia principalmente con donaciones de privados, aunque también tiene recursos provenientes del presupuesto nacional. Hasta 2012 se habían intervenido en 1.207 viviendas en Montevideo e interior.
El ministro de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (Mvotma), Francisco Beltrame, admitió a El Observador que habrá una “transformación” territorial cuando se empiecen a inaugurar las viviendas nuevas promovidas por la ley de interés social.
“Te invito a visitar la zona del Cementerio Central hoy y volver dentro de un año. Vas a ver la diferencia”, comentó el jerarca.
Villamide asegura que el impacto del plan en el país no tiene antecedentes en los últimos 50 años. El consultor inmobiliario privado entiende que el gobierno no tiene noción de lo que obtendrá por la ley de promoción. A su juicio, en el Poder Ejecutivo no había mucha gente que creyera en el efecto de la ley. Además del presidente Mujica y del vicepresidente Danilo Astori, los que más confiaron en la herramienta “ya no están”, dijo Villamide, y nombró a la ex ministra de Vivienda, Graciela Muslera, y al ex director de la Agencia Nacional de Vivienda, Carlos Mendive.
En el diseño de la reglamentación de la ley participaron varios actores públicos, entre los que estuvo la Intendencia Municipal de Montevideo (IMM). Se quiso con ello atender los impactos que los miles de viviendas generarán en la ciudad. Según dijo a El Observador la directora de Acondicionamiento Urbano de la comuna, Eleonora Bianchi, la generación de nuevas construcciones en zonas consolidadas en la ciudad “potencia” a Montevideo. La funcionaria informó que hubo especial cuidado en incluir zonas de la capital que tuvieran todos los servicios establecidos, como Cordón, Ciudad Vieja, Centro, Palermo, Barrio Sur, Goes, la zona conocida como de “las avenidas” y un tramo de avenida Italia.
En cuanto al acceso de las familias a las viviendas, el gobierno entendió que una de las principales barreras era el ahorro previo. “Hoy, muchas veces los alquileres son más caros que las cuotas del crédito hipotecario”, dijo a El Observador el asesor económico del ministro Beltrame, Leonardo Falkin. Por ello idearon préstamos hipotecarios con exigencias de ahorro previo bajo, de 10%, cuando hoy los bancos piden entre 25% y 30%. Desde mayo, también habrá un plan de acceso a esos préstamos, pero con subsidio a la cuota (ver recuadro).
El viento. Quien centraliza los trámites para habilitar los proyectos es la Agencia Nacional de Vivienda. Dentro de ese organismo funciona la oficina del inversor. Producto de la intensa demanda, el directorio que la administra debe reunirse más veces por semana y durante más horas que lo habitual, dijeron a El Observador fuentes del Mvotma. La cantidad de proyectos promovidos y el total de viviendas nuevas proyectadas a construir aumentan casi a diario.
El consultor privado Julio Villamide recordó que nunca creyó que iba a tener tanta aceptación. “Menos de este gobierno”, admitió en entrevista con El Observador. “En realidad nosotros no teníamos muchas esperanzas, porque es una ley hecha con cabeza de mercado, y esa es una palabra que a la izquierda le provoca escozor”, dijo. Cuando trabajó para convencer a los gobernantes de izquierda, utilizó una metáfora que ahora recuerda con una sonrisa: “el mercado es como el viento, y cuando uno intenta oponerse al viento, siempre por algún lado va a pasar y no lo va a poder anular. El mercado es lo mismo, será negro o blanco, regulado o desregulado, con reglas claras o con intervencionismo, pero el mercado va a estar ahí porque habrá demanda, y entonces alguien intentará satisfacerla”.
“Lo que proponíamos era utilizar esa fuerza del mercado, así como el hombre aprendió a utilizar el viento”, aseguró Villamide.
Casi la mitad de los proyectos promovidos hasta el momento son financiados por extranjeros. Según los privados, la mayoría de esos capitales extranjeros llegan de España y Argentina, pero también de Estados Unidos y otros países de Latinoamérica, como Perú.
El representante del grupo español Ivory, Víctor Maganto, explicó a El Observador que vieron una “buena oportunidad”de invertir en Uruguay con las condiciones de la ley de promoción. La empresa española comenzó a construir un edificio con 45 apartamentos en La Unión, sobre la avenida 8 de Octubre y Carlos Crocker; y otro en el Centro, de 18 apartamentos, ubicado en las calles Ejido y Maldonado.
Maganto comentó que el grupo detectó que en Uruguay existían al menos tres tipos de familias. Unas con poder adquisitivo con capacidad de pagar viviendas en zonas de alto costo; un segundo grupo con muy bajos recursos que debían aguardar planes especiales de asistencia del gobierno; y un tercer grupo mayoritario, que tenían capacidad de ahorrar pero no tenía oferta a su alcance. “La gran mayoría de esas familias estaba en el aire”, aseguró el inversor.
El gerente ejecutivo de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay, Aníbal Durán, informó que la promoción “tradicional” cercana a la costa está “bastante topeada”. Por ello, ahora la alternativa para que los privados inviertan se presenta también en el resto de la ciudad. “Normalmente no se va al Cordón. La costa era redituable porque además la gente lo pedía”, dijo el dirigente a El Observador. Durán comparte que la ley de promoción “vino para quedarse” y desde hace casi 50 años no se veía un impacto similar en el mercado inmobiliario. El directivo insistió también con el efecto que tendrá la generación de oferta en el mercado de los alquileres. Según estimaciones de privados, en un plazo de dos a tres años el precio de los arrendamientos se reducirá cerca de 20%, ya que habrá más viviendas para alquilar. El gobierno también lo entiende así, aunque todavía no maneja cifras.
Otro de los varios efectos que los privados esperan es en la mano de obra. Durán entiende que la dinámica del sector a partir de la ley de promoción es “importante”, y es el caso de algunos grupos de obreros destinados al seguro de desempleo que pudieron retomar su tarea en proyectos inmobiliarios.
Finalmente, Villamide asegura que se empiezan a notar algunas trabas de más en el proceso de habilitación de los proyectos. Dice que no es nada grave, pero entiende que puede ser una señal de alerta.
Plan con subsidio de hasta 50% a la cuota. Desde mayo, todas las familias que tengan ingresos entre $ 22.500 (US$1.156) y $ 48.000 (US$2.467) por mes podrán participar de llamados públicos para acceder a viviendas construidas por privados en el marco de la ley de promoción (18.795). Accederán por medio de un crédito del Banco Hipotecario del Uruguay (BHU), para el que deberán tener 10% del valor del inmueble como ahorro previo. El restante 90% se financia con el aporte del fondo de garantía creado por la misma ley de promoción de vivienda social. Hasta ahora, los créditos hipotecarios financian 70% del valor del inmueble, aunque hay casos en los que prestan 80%. Para las familias que tengan dificultades, además, el gobierno ofrecerá un subsidio de hasta 50% de la cuota mensual. Para ofrecer esas viviendas, el gobierno diseñó una página en internet, como lo hace cualquier inmobiliaria. Según informaron a El Observador fuentes del Mvotma, el portal aún inactivo tendrá fotos, detalles y características de las viviendas nuevas disponibles para la clase media. También habrá una herramienta de “simulador” para que los interesados puedan establecer en qué condiciones y con qué cuota podrán acceder.
