Si usted está afiliado a una administradora de fondos de pensiones, quizás no lo sepa pero seguramente es un inversionista inmobiliario. Sucede que el mercado inmobiliario local se ha convertido en los últimos años en una rentable oportunidad de inversión para las AFP y las empresas de seguros a través de los crecientes fondos de inversión inmobiliarios.

Estas instituciones surgieron especialmente cuando el boom inmobiliario tomaba fuerza y han respondido a una doble necesidad: por un lado, al hambre de los inversionistas locales que buscan alternativas para diversificar sus portafolios y, por otro, al requerimiento de financiamiento de las desarrolladoras inmobiliarias.

“En 2008, cuando lanzamos nuestro primer fondo, los inversionistas institucionales peruanos, especialmente las AFP, buscaban invertir en activos inmobiliarios para complementar sus portafolios, reducir el riesgo y mejorar los retornos”, explica José Enrique de la Borda, managing partner del fondo Fibra.

El contexto inmobiliario local, con crecimientos sostenidos hasta 2013, animó a las sociedades administradoras de fondos a destinar un pequeño porcentaje de sus inversiones en este modelo, que además les permitió acceder a un tipo de inversión que tenían vetada, pues la legislación no les permite invertir directamente en desarrollos inmobiliarios.

Hoy el mercado cuenta con cinco fondos de inversión públicos, gestionados por sociedades administradoras de fondos de inversión (SAFI), con alrededor de S/. 500 millones en capital (US$154,4M), según Omar Gutiérrez, superintendente adjunto de Supervisión Prudencial de la Superintendencia de Mercado de Valores (SMV). A ellos se suman fondos privados.

“Casi todos han tenido más o menos una evolución estable en los últimos tres años, con una ligera tendencia al crecimiento, salvo uno que está empezando a hacer algunas desinversiones”, explica Gutiérrez.

El superintendente adjunto se refiere al fondo de inversión multirrenta inmobiliario, el primero lanzado por AC Capitales, que tras hacer 29 inversiones afronta ya sus últimos años cuatro años de vida, en los que la SAFI tiene que recabar el capital invertido. Se trata de un fondo que ejemplifica la tendencia que se observa en la mayoría de fondos de inversión: una apuesta mixta por productos para la venta y la renta.

“La inversión en viviendas permite conseguir unas rentabilidades más altas, mientras que el comercial real estate [productos para el alquiler, como oficinas, centros comerciales, proyectos logísticos y hotelería] proporciona menor rentabilidad, pero es menos riesgoso, pues incluye contratos estabilizados de alquiler”, explica Gabriela Barreto, vicepresidenta de Inversiones Inmobiliarias de Credicorp Capital Fondos.

Credicorp Capital ha sido una de las últimas sociedades administradoras de fondos en sumarse a la creación de un fondo inmobiliario. Su fondo privado se lanzó en marzo de este año, y en su primer cierre los inversionistas han comprometido capital por US$ 120 millones.

Esta iniciativa podría sorprender en un contexto de desaceleración de la industria, con menores ventas de viviendas y la vacancia en oficinas en aumento. “Creemos que existe bastante espacio en el mercado inmobiliario para hacer inversiones”, asegura, sin embargo, Gabriela Barreto.

[[wysiwyg_imageupload:6009:]]

 

Lo cierto es que la situación por la que pasa la industria inmobiliaria ha afectado a la rentabilidad de buena parte de los fondos. Jenny Esaine, directora de inversiones de AC Capitales SAFI, explica que la tasa de retorno anual de su primer fondo inmobiliario podría moverse más o menos 2% y situarse entre 25% y 26%, aun así por encima del promedio. “Es un fondo que invierte desde que se inició el boom y que se ha visto beneficiado por el rally de precios que hubo”, explica Esaine.

Para su segundo fondo, lanzado en 2012, AC Capitales prevé una rentabilidad de 12% a 15%. El Fondo de Inversión Inmobiliario de Faro Capital, y Fibra II de LarrainVial y Colliers International estiman también conseguir rentabilidades del 15% en términos brutos.

“Es necesario recordar que nuestros fondos son de largo plazo, y si bien ha habido una desaceleración los dos últimos años no necesariamente afecta a todos los proyectos”, dice José Enrique de la Borda, de Fibra.

Bocados inmobiliarios. En su apuesta por el mercado inmobiliario –explica Jaime Alvarado, gerente del fondo de inversión de Faro Capital–, los fondos de inversión de real estate se asocian con desarrolladores inmobiliarios de tres formas: aliándose desde el principio con estos, accediendo al proyecto cuando ya está comprado el terreno o bien en medio de su desarrollo comprando sus flujos de caja positivos.

En estas asociaciones, el ticket mínimo para que el fondo invierta en un proyecto es de US$2,5 millones. “Es muy difícil que entremos en un proyecto de viviendas si no requiere un equity total de US$3,5 millones, del que ponemos el 70%”, dice Alvarado. Al fin y al cabo se trata de fondos cuyos levantamientos de capital recaban más de US$100 millones a los que inversiones por debajo de los US$2 millones les quedan pequeñas.

Por otro lado, los tickets altos que se requieren para invertir en un fondo de inversión (en el caso de Fibra US$1 millón) han limitado considerablemente la entrada de personas naturales a los fondos, aunque la principal barrera es tributaria.
Los fondos de inversión generan renta empresarial y deben pagar un tributo de alrededor del 30%, una cifra que contrasta con el 5% que debe pagar una persona natural. “Para una persona natural no tiene sentido invertir en un fondo como el nuestro, primero por las obligaciones tributarias, pero también por su falta de liquidez. Uno compra cuotas del fondo y no debería esperar rescatar las cuotas antes de que este llegue a su fin”, dice Jenny Esaine.

Esaine, como el resto de ejecutivos, destaca que desde hace años existe interés de las personas naturales en invertir en el mercado inmobiliario, y explica que la Bolsa de Valores de Lima (BVL) está impulsando una modificación tributaria que permita que estas inviertan en activos reales a través de fondos de inversión. Se trata de un cambio que impulsó México años atrás y que permitió desarrollar los fondos de renta inmobiliaria, conocidos como Fibras, que podrían ganar peso los próximos años en el Perú.

A finales de 2014, la SMV justamente definió en su normativa este tipo de fondos, que tienen que invertir por lo menos el 70% en activos para ser alquilados y que deben permanecer en el fondo por lo menos cuatro años, aunque todavía no tienen un tratamiento tributario especial. “Es un tema que el mercado ha ido sugiriendo, que compete al Ministerio de Economía y Finanzas”, dice Omar Gutiérrez, de la SMV.

El interés de inversionistas naturales por el mercado inmobiliario y la necesidad de trabajar con nuevos ‘financiadores’ llevó a la inmobiliaria Edifica a crear su propio fondo de inversión en 2013. Eso sí, para financiar sus propios proyectos. “Lanzamos una opción de invertir en el sector con tickets mínimos de S/. 50.000 y levantamos poco más de S/. 26 millones, que era lo que necesitábamos para invertir en los proyectos que teníamos en el momento”, explica Martín Bedoya, director ejecutivo de Edifica. Hoy la compañía trabaja en dos nuevos fondos, en dólares y soles, con los que espera levantar de S/. 60 millones a S/. 80 millones en dos años mediante diferentes llamadas. “Haremos los capital calls en el momento en que los proyectos tengan un nivel de avance importante”, dice el ejecutivo.

Como las personas naturales, los inversionistas institucionales internacionales no han accedido al grueso de los fondos de inversión, aunque por motivos opuestos. El mercado local todavía es pequeño para su gran apetito. Resulta que los inversionistas institucionales extranjeros, como los fondos de inversión europeos, buscan tickets mínimos de US$ 200 millones, según Jaime Alvarado. “Todavía no encuentran la escala necesaria para entrar”, dice.

Gabriela Barreto, no obstante, asegura que hay inversionistas foráneos con bolsillos de menor tamaño, y justamente Credicorp Capital planea hacer un cierre con su fondo para estos. “Hemos hecho un primer roadshow en Chile, y apuntamos a quienes quieren invertir con un gestor internacional que seleccione sus inversiones”, dice la ejecutiva.

Colliers y LarrainVial, por su parte, buscan también la internacionalización de sus fondos. “Estamos buscando alternativas en los mercados limítrofes al Perú, ya sea para hacer plataformas de inversión directas o con socios a nivel regional”, dice José Enrique de la Borda.

Para De la Borda sus siguientes pasos, del mismo modo, podrían dirigirse hacia fondos de inversión inmobiliarios especializados, a medida que el mercado peruano vaya ganando tamaño. “Creo que aparecerán ciertos fondos nicho, más especializados donde puedas dedicar una suma de dinero específicamente a desarrollar hoteles o un tipo de vivienda específica”, explica el managing partner de Fibra.

Mientras, los gerentes de los fondos de inversión buscan nuevas canastas donde depositar sus inversiones.