Al haber problemas para encontrar suelos disponible en varios sectores de la capital uruguaya, principalmente la costa, las construcciones se han trasladado a sectores de clase media.

La aparición en el mercado de las viviendas de interés social mantuvo en altos niveles las ventas de inmuebles nuevos el año pasado. En 2013 se registró un 44% más de comercializaciones de viviendas nuevas respecto a 2012, según un relevamiento realizado por la revista Propiedades.

La ley de vivienda de interés social, que comenzó a funcionar en octubre de 2011 y que apunta a facilitar el acceso a la casa propia a la población de ingresos medios, cambió el panorama del mercado inmobiliario en Montevideo al mover las construcciones de la costa hacia zonas más céntricas.

La venta de viviendas nuevas en Montevideo superó las 1.500 unidades, de las cuales más del 20% corresponde a vivienda social. La revista Propiedades consideró para esta medición solo apartamentos y no casas, y la primera venta de cada unidad.

“Hace 30 años, antes de la ley de vivienda social, en Montevideo el top five (donde se colocaba más vivienda nueva) era ocupado solo por barrios costeros. Ahora empiezan a aparecer otros barrios y que son parte de la explicación del crecimiento”, dijo a El Observador, Julio Villamide, director de Propiedades. Detalló que las construcciones en la costa montevideana cayeron 30% el año pasado comparado con 2012. “Está mucho más en sintonía con la demanda. La ley ayudó a sacar el pie del acelerador en la costa y a poner la batería en barrios de clase media”, explicó.

El experto inmobiliario señaló que la “sorpresa” entre los barrios con mejor desempeño en ventas de vivienda nueva la dio el Centro, que alcanzó a Punta Carretas en el tercer lugar. Pocitos se ubicó en la primera colocación, Malvín en segunda ubicación y La Blanqueda, otras de las novedades en el ranking, en quinto lugar.

“Empezó a aparecer entre los cincos barrios, dos de clase media –el Centro y La Blanqueada– con 100% de viviendas de interés social” entre las unidades nuevas a ofrecer. “Los dos barrios que se colaron desplazaron al Buceo, al Parque Rodó, a Carrasco y Punta Gorda”, comentó Villamide.

“Se explica la suba del 44%” porque apareció un nuevo producto, continuó Villamide. “No es que el mercado esté boyante, estamos comparando con una venta que antes no existía”, añadió. El analista también especificó que la venta de unidades nuevas en la capital creció 64% en el segundo semestre de 2013 en relación a igual semestre del año anterior.

El Banco Hipotecario (BHU), que cuenta con alrededor del 60% del mercado de hipotecas, coincide en el análisis de los barrios que movieron más vivienda nueva en Montevideo e incluye otras zonas. Palermo, Cordón sur, Prado y La Blanqueada son los barrios más destacados en venta de vivienda nueva, según fuentes del BHU. Los inmuebles con un valor promedio de US$ 100.000 resultaron ser las que se desempeñaron mejor. El negocio del BHU, según las fuentes, creció un 30% en 2013 respecto al año anterior.

El Banco Santander, que posee el 40% del mercado de créditos hipotecarios del sector privado, también observa “un corrimiento de créditos de la franja costera a viviendas sociales en otras zonas”, dijo a El Observador, Ignacio Inthamoussu, gerente de segmentos retail del Santander.

Inthamoussu indicó que el banco, que tuvo una mayor demanda en la compra de vivienda usada, tuvo el año pasado un crecimiento interanual de la cartera entorno al 20% en relación a 2012.

En tanto, a través de sus distintos programas, el Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (Mvotma) construyó 11.468 viviendas nuevas entre 2010 y 2013, según un documento al que tuvo acceso El Observador. Un total de 15.634 se encuentran en gestión. Entre los planes se encuentra el programa Compra de Vivienda Nueva que finalizó en ese período 2.392 inmuebles en todo el país, o la iniciativa de las viviendas de Mevir en pequeñas localidades que entre esos años levantó 5.051 unidades.

El impacto

Desde la apertura de la Oficina del Inversor en octubre de 2011, ingresaron a la Agencia Nacional de Vivienda (ANV) 287 proyectos de inmuebles de interés social, que engloban 8.924 viviendas, en zonas no costeras de Montevideo y en el interior del país, de acuerdo a datos publicados en el portal de la ANV. En torno al 65% se levantan en Montevideo y el restante 35% en el interior, donde sobresale Maldonado. En la capital el 24% de las viviendas de interés social se construyen en el barrio Cordón y el 11% en barrio Sur.

En un relevamiento difundido a inicios de año, a diciembre de 2013 se encontraban en obra 153 proyectos con un total de 4.135 viviendas. Estos inmuebles, que ingresarán al mercado a mediados del año próximo, tenderán a reducir el precio de la vivienda, de acuerdo a analistas.

Según fuentes de un banco privado, existe en la actualidad cierta cautela entre el público para tomar crédito en la compra de vivienda, a la espera de que bajen los precios; los usuarios aguardan por rebajas entorno al 40%, algo que los bancos no prevén para el próximo tiempo. Añaden que, si bien el mercado inmobiliario está estable, se resintió la venta de las grandes propiedades y las de mucho valor.

Un informe del instituto Uruguay XXI sobre el sector inmobiliario del país divulgado en febrero, señala que el impacto de las viviendas de interés social prevé “una modificación en los patrones de crecimiento de la obra nueva”. El organismo, que toma datos del Instituto Nacional de Estadísticas (INE) actualizados hasta 2012, constata que hubo un descenso en las superficies construidas que provocó una caída en el Valor Bruto de Producción (VBP) de la vivienda nueva en Montevideo ese año. Sin embargo, “dichos valores se encuentran en niveles sumamente elevados en términos históricos, al situarse en más de US$ 280 millones”. En 2011, el VBP de vivienda nueva en la capital había sido de unos US$ 300 millones.