La Asociación Federal Nacional de Hipotecas -conocida como Fannie Mae- y la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios para Vivienda -Freddie Mac- de los Estados Unidos, fueron mal estructuradas desde hace 40 años, cuando fueron establecidas como empresas patrocinadas por el estado.

Estas dos empresas, técnicamente privadas y diseñadas para fomentar la emisión de hipotecas para vivienda, disfrutaban de un respaldo federal implícito en caso de que tuvieran problemas financieros y la regulación para prevenir tales problemas era débil. En otras palabras, el gobierno federal garantizaba las obligaciones de las dos empresas, pero nunca cobró algo por hacerlo.

Fannie y Freddie tenían permiso para imprimir dinero. Podían prestar a una tasa de interés solo un poco por encima de aquella de la Tesorería, y luego acumulaban grandes portafolios de hipotecas y valores respaldados con hipotecas ganando interés con la tasa del mercado. Qué maravilla: preste a una tasa baja, invierta con una tasa más alta, retenga un poco de capital y deje que el gobierno federal asuma el riesgo. Los inversionistas gozaban de altos retornos y la administración de salarios altos. De coincidencia, los políticos también obtuvieron un flujo constante de contribuciones a sus campañas por parte de los ejecutivos de ambas empresas.

Las políticas riesgosas de Fannie y Freddie condujeron a que casi colapsaran; en septiembre de 2008 fueron colocadas bajo guardianía del gobierno federal. Fannie y Freddie le han costado a los contribuyentes US$150.000 millones hasta ahora.

A mediados de agosto, la administración de Obama llevó a cabo una conferencia para intentar contestar la pregunta de qué hacer con las dos empresas. Es evidente que sería injustificable reconstituirlas como empresas privadas, de alguna manera parecida a lo que eran. Algunas personas han sugerido reposicionarlas como una sola “Agencia Fan-Fred” que continuaría creando valores y garantizando las hipotecas para vivienda. Es cierto que Fannie y Freddie jugaron un papel importante en el desarrollo del mercado para valores respaldados con hipotecas, pero ellas ya han cumplido con esa tarea y no deberían ser preservadas de manera alguna. Deberían recibir un agradecimiento por sus éxitos y ser elegantemente jubiladas.

¿Puede el mercado hipotecario pararse por sí solo, sin respaldo de empresas patrocinadas por el gobierno federal? La experiencia nos dice que la respuesta es un firme sí.

Cuando Fannie y Freddie redujeron sus operaciones luego de la revelación de irregularidades contables en 2003, no hubo efecto sobre las tasas de las hipotecas. Hemos visto cómo el mercado de hipotecas grandes, para préstamos demasiado grandes como para ser comprados por Fannie y Freddie, desde hace mucho ha operado de manera eficiente, con tasas solo ligeramente por encima de aquellas para préstamos más pequeños. Y muchos otros mercados de activos, como aquel para valores respaldados con préstamos para autos, han funcionado bien sin que haya intermediarios federales.

Si Fannie y Freddie fuesen a continuar operando bajo un esquema en el cual el gobierno absorbe todo su riesgo, estas mantendrían una porción grande del mercado. Pero ese sistema ha sido terriblemente costoso para los contribuyentes. La evidencia muestra que el mercado privado puede crear, bursatilizar y distribuir hipotecas de manera eficiente y sin ayuda. Aunque es cierto que el mercado privado contribuyó a la crisis financiera al crear tantas hipotecas de alto riesgo, Fannie y Freddie no bloquearon ese desfile; se unieron -de hecho, en algunos aspectos, lo lideraron.

En principio, debería ser posible que las agencias financieras del gobierno sean autosuficientes. Pero décadas de análisis me han convencido de que no hay una manera práctica de prevenir que el gobierno inserte subsidios escondidos y pedidos de intereses especiales en las operaciones de las agencias. Si van a  haber más subsidios federales para la vivienda -y espero que no los haya-, deberían ser legislados de manera transparente.

El peligro de tener cualquier agencia de hipotecas nueva es que sus garantías subsidiarían el riesgo hipotecario, eventualmente conduciendo a más pérdidas para el contribuyente. La única manera segura de prevenir ese resultado es eliminar gradualmente a Fannie y a Freddie. Si el mercado de financiamiento de vivienda fuese completamente privado, entonces sufriría las pérdidas provocadas por sus errores al fijar precios y tomar decisiones sobre qué asegurar. El rol adecuado para el gobierno es que supervise el mercado mediante regulaciones y no que administre directamente las empresas financieras.

Fannie y Freddie no pueden ser cerradas inmediatamente; son demasiado grandes. Un plan de transición sensato sería que dejen de comprar nuevas hipotecas y sus portafolios se irían reduciendo conforme las hipotecas que poseen vayan siendo pagadas. Dentro de diez años, los portafolios se reducirían a un tamaño insignificante.

Su negocio de creación de valores, el cual comprende la compra de hipotecas y la emisión de valores respaldados por estas, también debería ser eliminado gradualmente. Una estrategia práctica sería fijar un calendario de pagos que crezcan paulatinamente, incentivando de esta manera el ingreso de las empresas privadas al negocio de la creación de valores.

En diez o 15 años las empresas desaparecerían, cerrando un capítulo en la historia financiera de EE.UU. que disfrutó de un considerable éxito, pero que tuvo un terrible final y un considerable costo para el contribuyente.

*Esta columna fue publicada originalmente en el centro de estudios públicos ElCato.org.